路線価 (2023) 埼玉県桶川市寿2-1408-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 桶川市埼玉県桶川市寿２丁目１４０８番５
価格時点	2023 年
駅名	桶川駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で桶川市、北本市、上尾市に存する商業地域である。需要者は、地元に地縁性のある中小企業や個人事業主等が想定される。近隣地域は桶川駅の路線商業地域であるが繁華性は低く、郊外の大型店舗の影響から翳りが生じるものの駅前商業地として一定の需要はある。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、桶川駅を中心とした上尾市以北の商業地域である。需要者は地元に活動拠点を置く中小企業や個人が中心である。近隣地域は旧中山道沿いの近隣商業地域であるが、近年では住宅地への用途の転用も目立ち、沿道の繁華性は低下傾向にある。取引の中心価格帯は、１㎡当たり１２０，０００円前後と判断されるが、取引当事者の属性や事情等により取引価格はまちまちで、相場形成には至っていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域に所在し、自用の店舗が中心で、取引事例から求められた比準価格は信頼性を有する。一方、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地建物一体としての元本価値に見合った賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、市場の実態を反映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は旧中山道沿い近隣商業地域に存する。古い建物や空き店舗も多く繁華性に乏しいことから、賃料収入を原資とした収益価格は低位に求められた。比準価格は桶川駅を中心とした沿線駅周辺の取引事例で試算しており、市場性に着目した実証的価格である。よって、実際の取引価格により求めた実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桶川駅北方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桶川市埼玉県桶川市寿２丁目１４０８番５
標準地の範囲
東	75 m
西	125 m
南	95 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧中山道沿いに形成される既存の商業地域で、郊外路線型量販店舗の影響等により、商況は停滞気味で、当面この状況が続くものと予測される。 (2)旧中山道沿いに小規模な小売店舗、事務所等が建ち並ぶ古くからの商店街である。沿道の繁華性は低下傾向にあり、住宅地への転用も目立つことから、今後は商住混在地としての性格を強めていくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、各種政策もあって回復傾向が見られるが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。桶川市内の人口は微減傾向、取引件数は増加傾向で推移しており、需給動向はやや強含み傾向にある。
地域要因
(1)県道沿いに従来から形成される商業地域であり、特別な地域要因の変動は見られない。 (2)旧中山道沿いのやや繁華性の低い近隣商業地域であるが、飲食系を中心とした新規出店も見られるなど、地価は緩やかな回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市寿２丁目１４０８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,700 円／平米 47万1,766 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,236 円／平米 46万314 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,774 円／平米 45万2,175 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０４０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県桶川市寿２丁目１４０８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,646 円／平米 77万2,434 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,197 円／平米 75万4,419 円／坪
標準価格 平米 坪	12万803 円／平米 39万9,375 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県桶川市寿２丁目１４０８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,795 円／平米 50万5,140 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,249 円／平米 53万9,701 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,195 円／平米 40万671 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	233 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０４０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県桶川市寿２丁目１４０８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,867 円／平米 73万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	22万779 円／平米 72万9,895 円／坪
標準価格 平米 坪	12万185 円／平米 39万7,332 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情