路線価 (2023) 埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田6004-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 久喜市埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外
価格時点	2023 年
駅名	久喜駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	15億4,000万 円 (28281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	15億4,000万 円 (28281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円／坪 1平米 5万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、埼玉県北東部で東北道・圏央道のＩＣ周辺及び幹線国道の周辺に立地する内陸型工業地等の一帯である。需要者の属性は、自用の工場又は物流倉庫を求める事業法人並びに物流施設の開発や取得を目的とした開発業者、投資ファンド等も想定される。また、雇用確保に有利な市内の工業地は、需要に見合う供給がなく、取引が限定的になっている。なお、取引される工業地の価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は久喜市を含む広域的な県東部地区の内陸型の倉庫や工場の立地する圏域。需要者の中心は、主に流通業務を営む全国展開の大手企業及びリ－ト、ファンド等を扱う投資会社が中心。圏央道の延伸による利便性向上、白岡菖蒲ＩＣ、幹線道である国道１２２号からの接近性も高い。規模的にも流通業務に適していることから市場での需要は強含みと判断される。当該地域の事業面積やニ－ズは様々であり、取引の中心価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、自用の工場及び倉庫のほか大規模な物流倉庫が見られる工業地域である。比準価格は、類似地域及びその周辺において、価格牽連性を有する取引事例から求めたもので信頼できる。一方、収益価格は、周辺賃貸物件の賃料水準に依拠したが、建物の規模、構造、設備の内容等のほか、賃貸形式や契約条件等の変動要素が多く、説得力は相対的に劣る。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地周辺は、大型物流施設も多く見られる地域であり収益価格も尊重すべきである。しかし投資市場で過熱感が認められている現在、標準的賃料・基本利率等の適正な設定が難しく、収益価格の精度には限界がある。よって、本件においては、実証的で規範性、説得性が高い比準価格を標準として、前年の標準地価格から検討した価格との検討、更に周辺工業地の標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	久喜駅西方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	8554.4 坪 (28281 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業倉庫が多い、流通業務を中心とした地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久喜市埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外
標準地の範囲
東	470 m
西	250 m
南	75 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	149 m
奥行き	155 m
面積	28281 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　倉庫等の物流施設と工場が混在する工業地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移すると予測する。都心への交通アクセス・雇用環境が良好であり、物流施設の需要が高まっている。地価は上昇傾向にある。 (2)近年の圏央道の埼玉県内の全面開通により、埼玉県北東部の高速道路ＩＣ接近性に優れた流通業務用地は、需要が安定している。この傾向は暫く続くものと予測され、地価も強含みで推移すると思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,467 円 1平米 5万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナに移行するが、生活様式の変化に伴い増加するｅコマース関連需要は堅調で、物流施設用地の地価は、強含みである。 (2)ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での制約、金融市場変動、物価高による消費マインド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に留意が必要。
地域要因
(1)近隣地域は物流適地であるが、土地利用その他に格別な変動はない。また、物流施設用地の需要が強含みで、地価は上昇傾向にある。 (2)圏央道の埼玉県内の全面開通によって、大規模な流通業務用地の需要は堅調であり、地価も強含み傾向が続く。
個別的要因	(1)形状でやや劣り、角地でやや優る。ただし、個別的要因の変動及び市場性の変化は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23123211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万817 円／平米 16万8,001 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,443 円／平米 17万3,377 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,390 円／平米 18万6,425 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121012 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,844 円／平米 11万1,888 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,614 円／平米 9万7,904 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,758 円／平米 19万4,254 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	東
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,716 円／平米 16万4,361 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,301 円／平米 15万9,683 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,904 円／平米 18万4,819 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,241 円／平米 15万2,873 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,666 円／平米 16万4,196 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,891 円／平米 18万8,082 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,344 円／平米 15万9,825 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,585 円／平米 14万786 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,933 円／平米 17万1,690 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情