路線価 (2023) 埼玉県八潮市大字浮塚890-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 八潮市埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外
価格時点	2023 年
駅名	八潮駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (1390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (1390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね草加市・八潮市・三郷市の圏域における工業地域である。需要者は、首都圏へ供給する工業、物流倉庫業者等である。また、国道４号バイパス背後に位置し、常磐自動車道、東京外環自動車道、首都高速道等の接点である三郷インターへも容易にアクセス可能な立地であることから、近年の景気回復傾向による実物経済への波及等から地価は上昇傾向にある。一方、工業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は県東南部一帯の地域で具体的には草加市、越谷市、八潮市、三郷市等の圏域である。需要者は工場、物流倉庫等の法人需要が主流で外部地域からの流入も見られる。都心及びその外周部への利便性から工業地の需要は強く、価格は上昇傾向である。工業地の場合、工場・倉庫としての立地、規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価格である。一方工場・倉庫としての賃貸市場は熟成度が低く、安定的な純収益の確保には疑問が残ること等を鑑み、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、周辺地域における工業地間の公示価格バランス等を十分に検討し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 比準価格の事例の採用にあたっては、工業地の事例でありやや広範囲となったが、その補・修正は適切になし得たものと思料する。工場・倉庫は低層建物が普通で、搬出入・駐車スペース等の確報からその容積消化率は低く、その実態を反映した収益価格は低位となった。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地の価格から検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八潮駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	420.4 坪 (1390 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫の他住宅も混在する工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八潮市埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	200 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	49 m
面積	1390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場、倉庫等が混在する市南部に位置する工業地域である。地域に特段の変動要因は見られないことから、今後も現状を維持するものと予測する。 (2)市南西部に位置す中小工業地域。流通業務用地、工場、倉庫等の需要増加が見られ、需給関係は強含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナウイルス感染症の影響が弱まりつつあるが再拡大の懸念もあり、用途、規模等によって地価は一様ではなく当面はこの傾向が続く可能性が高い。 (2)宅配需要の増加、東京等からの移転等の需要増加により地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)八潮市南部に位置する工業地域で、上記一般的要因の影響を受けつつも、工業地における土地需要は、比較的堅調に推移している。 (2)高速道路への利便性により、需要の増加が見られ、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)特段の個別的要因はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,976 円／平米 30万4,073 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,091 円／平米 31万1,065 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,944 円／平米 34万333 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,573 円／平米 43万8,286 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,672 円／平米 43万5,308 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,215 円／平米 38万4,207 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｃ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,398 円／平米 32万1,998 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,860 円／平米 35万6,585 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,124 円／平米 31万4,480 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,877 円／平米 31万6,969 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,433 円／平米 33万8,643 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０３Ｃ３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大字浮塚８９０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,044 円／平米 42万7 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,634 円／平米 43万8,488 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,434 円／平米 38万1,625 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情