路線価 (2023) 埼玉県富士見市鶴瀬東1-2517-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 富士見市埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５
価格時点	2023 年
駅名	鶴瀬駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,090万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	6,110万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万7,182 円／坪 1平米 34万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武東上線沿線の各駅へ近接する商業地域で、概ね和光市駅から川越市駅までの商店街等となる。需要者の中心は、地元の個人事業主、法人等である。商業地の需要はコロナ禍による経済活動の低迷から回復しつつあり、地価は上昇傾向で推移している。土地の取引水準は立地条件や規模等により差異が大きく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、東武東上線沿線の各駅勢圏に在る川越市・富士見市・ふじみ野市・三芳町の商業地域と判定した。主たる需要者は、自己の業務利用目的の法人で、個人事業主の需要も想定される。鶴瀬駅東口土地区画整理事業区域に隣接し、当該事業の進展から商況の活性化が窺われる。地価水準は一般的要因並びに地域要因の動向から上昇傾向に推移している。中心価格帯は、需要者の業種業態により重視される個別的要因が異なるため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各試算価格は最有効使用に即して適切に求められたが、近隣地域の土地利用は、多くが自用の店舗等であり、賃貸物件建築目的での土地取引は極めて少なく、収益慣行が成熟しているとは言えない。収益価格は比準価格に比して低位に試算されたが、相対的に信頼性が低いものと思料される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中層の雑居ビル、店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。需要の中心は自己の業務利用目的の法人等で対象標準地は土地区画整理事業区域に隣接して事業による活性化の影響を享受する反面、商業集積度は形成過程にあって収益価格による価格形成には至っていない。よって、市場性を反映する比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴瀬駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の雑居ビル、店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士見市埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５
標準地の範囲
東	10 m
西	35 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小の雑居ビル、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地であり、隣接する鶴瀬駅東口土地区画整理事業の影響は受けつつも、当分の間は現状維持で推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、鶴瀬駅至近の既成の駅前商業地域で、鶴瀬駅東口土地区画整理区域に隣接する。当面は、現状を維持しつつも、区画整理事業の進捗に伴ない商業地域として環境が整備される方向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 118万3,548 円 1平米 35万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍によって低迷した経済活動は徐々に活性化しており、地価は全般的に上昇傾向となっている。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、持ち直しが期待される。
地域要因
(1)古くからの商業地域で、周辺商業地域の活性化の影響はさほどないが、地価は上昇傾向で推移している。 (2)中層の雑居ビル、店舗等が建ち並ぶ既成商業地域で、商況は普通程度である。地価水準は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,196 円／平米 100万5,672 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,455 円／平米 101万9,752 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,802 円／平米 114万3,221 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,189 円／平米 73万4,557 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,189 円／平米 73万4,557 円／坪
標準価格 平米 坪	34万6,089 円／平米 114万4,170 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,331 円／平米 182万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	55万2,402 円／平米 182万6,241 円／坪
標準価格 平米 坪	37万8,617 円／平米 125万1,708 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,670 円／平米 65万3,497 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,011 円／平米 115万524 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情