路線価 (2023) 埼玉県富士見市ふじみ野西1-20-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 富士見市埼玉県富士見市ふじみ野西１丁目２０番１
価格時点	2023 年
駅名	ふじみ野駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億300万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万7,752 円 1平米 69万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億300万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万7,752 円／坪 1平米 69万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武東上線沿線等で、和光市駅から川越市駅までの駅周辺の商業地域が中心となる。需要者は、小売業を営む比較的資本力のある個人または法人のほか、投資目的で不動産の取得を検討している大手企業や地元不動産会社等が想定される。ふじみ野駅は急行停車駅で核となる駅のため、賃貸ビル等はテナント需要が高く空室率も低い。ただしコロナ禍において、商業活動に改善もみられるが、顧客ニーズの戻りは未だ鈍く、新設店舗等の動きは少ない。 (2) 同一需給圏は概ね富士見市、ふじみ野市、川越市及び隣接市が中心で県西部を含む商業地域。需要者は、ある程度の資本力を有する事業法人、地元及び周辺市の事業者等が中心となっている。当該地域は急行停車駅のふじみ野駅前の商業地で希少性が高く区画整理された街区にあって、背後の住宅地も高層マンションも多くなってきており需要は高いが供給は限られる。なお、取引の事情、規模等は様々であり中心価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ふじみ野駅前広場に位置し、客足の流動性に恵まれており、自己業務用としての需要とともに、賃貸需要を見越した投資家等からの不動産需要も見込める状況である。よって、本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、賃貸を想定した収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 区画整理施行は比較的新しく今後も商業施設集積とともに発展が見込まれるが利回り等を指標とした投資用物件市場としての位置づけは相対的に高いものではない。本件においては市場性に着目した比準価格は価格判断の重要な指標であると思料されるので比準価格を標準としつつ収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地に係る前年価格との連続性の関連を総合的に勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ふじみ野駅北西方
距離	30 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士見市埼玉県富士見市ふじみ野西１丁目２０番１
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	120 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	25 m
面積	293 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ふじみ野駅西口の駅前広場に接面する商業地域。駅周辺は、背後の住宅系用途の地域に比較して、商業地域の範囲が狭く限られているため、売買賃貸ともに需要が供給を上回る状況が暫く続くものと予測する。 (2)区画整理済の急行停車駅である、ふじみ野駅西口の駅前であり商業地としての希少性が高く需要は高くなっており、今後商業施設等集積の進展とともに発展的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 237万3,708 円 1平米 71万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 238万320 円 1平米 72万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 237万3,708円 1平米 71万8,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 220万5,102円 1平米 66万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 238万320円 1平米 72万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 220万5,102円 1平米 66万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気並びに不動産市場は、コロナ禍において緩やかに持ち直しているものの、先行きは、海外経済や金融市場の動向等のリスクもあり不透明感が強い。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、富士見市の商業地の地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)ふじみ野駅は、周辺地域の拠点となっていることから、店舗、事務所等の需要は高い状況である。 (2)ふじみ野駅の駅前商業地で需要は底堅い地域である。地価は上昇傾向を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市ふじみ野西１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万117 円／平米 122万3,607 円／坪
推定価格 平米 坪	37万117 円／平米 122万3,607 円／坪
標準価格 平米 坪	62万4,143 円／平米 206万3,417 円／坪
査定価格 平米 坪	67万4,000 円／平米 222万8,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市ふじみ野西１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,331 円／平米 182万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	52万5,296 円／平米 173万6,629 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,957 円／平米 212万5,616 円／坪
査定価格 平米 坪	69万4,000 円／平米 229万4,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ６７１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県富士見市ふじみ野西１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万2,397 円／平米 192万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	59万1,133 円／平米 195万4,286 円／坪
標準価格 平米 坪	75万7,863 円／平米 250万5,495 円／坪
査定価格 平米 坪	81万8,000 円／平米 270万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県富士見市ふじみ野西１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万2,433 円／平米 367万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	114万5,806 円／平米 378万8,035 円／坪
標準価格 平米 坪	63万7,977 円／平米 210万9,152 円／坪
査定価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情