路線価 (2023) 埼玉県三郷市高州3-418-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 三郷市埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４
価格時点	2023 年
駅名	金町駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ武蔵野線及びつくばエクスプレス線で、概ね三郷市、吉川市、八潮市の圏域。需要者は同一需給圏内の一次取得層が大半を占めるが同一需給圏外の都内からも転入者が見られる。小規模な開発が中心でまた住宅地として駅から遠く供給は限定的である。土地は１，８００万円程度、新築の戸建物件は３，６００万円程度が需給の中心となっているほか中古住宅の取引もみられる。 (2) 同一需給圏は、三郷市、および、周辺市、ＪＲ常磐線その他の鉄道各駅から徒歩圏外の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一次取得者が想定され、他市からの転入者も見られる。徒歩圏外ではあるが、土地供給不足の影響もあり、住宅地の地価は横ばい傾向である。取引の中心となる価格帯は５０坪前後の土地で１，７００－１，８００万円前後、新築戸建住宅で３，３００～３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格については新型コロナウィルスの影響はほぼ収束し、景気は持ち直しているが、賃料支払能力が低下しているなど収益力が圧迫される傾向にあるため、その価格的信頼度はやや低いと考えられる。また、市場ではアパート等の収益物件の供給は限定的で、自用目的の取引が大半を占めている。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の賃貸用住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。地価に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないことから、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	金町駅北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅のほか空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三郷市埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　市道　５ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京都葛飾区と行政境を接して広がる既成の住宅地域である。周辺には畑等の農地が散在しており、今後熟成化が進んでいくものと予測する。需給状況は今一歩で地価水準は当面横這い基調で推移していくものと予測する。 (2)市の南端で東京都と隣接する戸建住宅、空地の見られる住宅地域である。最寄駅からの距離が遠く、地価は横ばい傾向で推移している。今後とも現状を維持して推移してくものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの影響は落ち着ているが、円高等で景気の先行きに不透明感が顕在化しており、需給は横這い傾向にある。 (2)完全失業率は低水準で推移している。三郷市内の戸建て住宅着工件数は減少傾向、土地取引件数は減少傾向である。
地域要因
(1)特に見当たらないが空地も残存している。都内に接しており価格の割安感から需要が増加してくるものと思われる。 (2)地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅から徒歩圏外の住宅地である。
個別的要因	(1)道路接面は東向きで幅員も５ｍ有しており、市場では相応の競争力を有している。 (2)個別的要因に特段の変化は見られない。接道は幅員５ｍの東道路である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,608 円／平米 35万2,446 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,715 円／平米 35万2,800 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,828 円／平米 34万6,561 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,839 円／平米 36万3,128 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,839 円／平米 36万3,128 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,847 円／平米 35万3,236 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,935 円／平米 28万4,101 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,129 円／平米 30万1,272 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,841 円／平米 34万9,910 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,543 円／平米 35万2,231 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,955 円／平米 33万7,063 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,142 円／平米 34万4,293 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情