路線価 (2023) 埼玉県三郷市三郷2-2-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 三郷市埼玉県三郷市三郷２丁目２番７
価格時点	2023 年
駅名	三郷駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (412 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万6,172 円 1平米 26万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (412 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万6,172 円／坪 1平米 26万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね三郷市及び近隣市内の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の事業法人等である。近年では、マンション等賃貸事業を目的とする取引やホテル事業を目的とする取引も見られる。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、三郷市、周辺市の鉄道駅至近の商業地域である。典型的な需要者は、自己の店舗等の取得を目的とする資本力のある法人、その他中堅企業が想定される。周辺住宅需要は軟調で、２階以上の上層階の店舗、事務所需要が弱まっている市況から、駅に至近の商業地であっても、新規に建築する建物は、上層階は共同住宅の建築を想定することが一般的となっている。取引の中心となる価格帯は、画地規模や立地条件によりまちまちであるため、見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は三郷駅周辺の中低層の店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域に存し、希少性が高いと認められるが、賃料の遅行性や建築費高騰によるコスト高もあって収益価格は低位に求められた。また、利回りなどの数値の査定に当たっては想定要素を多く含むことから、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をも充分に踏まえ、且つ市場分析の結果をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引の中心は自己利用目的である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。収益価格は、周辺の賃料水準に基づき投資家の観点により試算したが、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三郷駅南方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	124.6 坪 (412 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、銀行等が建ち並ぶ駅通り商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三郷市埼玉県三郷市三郷２丁目２番７
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	21.5 m
奥行き	19 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の店舗、銀行等が建ち並ぶ駅通り商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。 (2)駅前通り沿いに中低層店舗、高層共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。周辺住宅地域の市況の影響を受け、駅前商業地域の地価はほぼ横ばいで推移している。今後とも現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症は今だ収束に至らないが、各種政策の効果により、景気は持ち直しの動きが見られる。 (2)完全失業率は低水準で推移している。全国世帯消費動向指数は回復傾向にある。埼玉県内の百貨店・スーパーの販売額は横ばい傾向である。
地域要因
(1)特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められない。 (2)最寄駅に至近の駅前商業地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)前面道路は幅員２２ｍの市道である。個別的要因に特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３Ｃ３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市三郷２丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万774 円／平米 86万2,119 円／坪
推定価格 平米 坪	25万744 円／平米 82万8,960 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,877 円／平米 95万8,333 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県三郷市三郷２丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,744 円／平米 102万708 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,670 円／平米 102万3,769 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,312 円／平米 107万8,787 円／坪
査定価格 平米 坪	32万6,000 円／平米 107万7,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｃ３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県三郷市三郷２丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,679 円／平米 72万6,259 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,974 円／平米 73万7,152 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,072 円／平米 85万3,186 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県三郷市三郷２丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,580 円／平米 67万9,647 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,553 円／平米 65万3,110 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,645 円／平米 68万3,168 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県三郷市三郷２丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,721 円／平米 75万9,458 円／坪
推定価格 平米 坪	24万615 円／平米 79万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,724 円／平米 110万3,292 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情