路線価 (2023) 埼玉県坂戸市伊豆の山町17-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 坂戸市埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６
価格時点	2023 年
駅名	北坂戸駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,086 円 1平米 9万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万1,425 円／坪 1平米 9万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂戸市、鶴ヶ島市から川越市北部にかけての東武東上線沿線の住宅地域等。需要者の中心は自己の居住用を目的とした一次取得者層である。新型コロナウイルス感染症の影響で不動産取引件数が減少した後、駅の利便性が良い地域等ではミニ開発等が行われ地価が微増傾向にあるが、郊外部では需要が弱含みのまま推移している地域も見受けられる。当該地域における新築戸建物件の中心価格帯は２，０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏は坂戸市、鶴ヶ島市の東武東上線各駅を最寄りとして、駅徒歩圏内に戸建住宅が多く見られる広域的な住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は坂戸市内及び近隣市町への通勤世帯である。近隣地域は街区整然とした景観を形成している成熟した住宅地であり、取引は多くない。同一需給圏内の類似地域では、対象標準地規模の宅地で１，０００万円台半ばが、建売分譲住宅で２、０００万円台後半が取引の中心価格帯を形成している模様である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、資産保有目的等での利用が中心で一定の賃貸需要は認められるが収益性に基づく価格は低位となっていて規範性が劣る。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格には開差が生じた。近傍では敷地を集約した賃貸用共同住宅も認められるが、合理的な賃貸経営を行う面積に不足していることが原因と思料される。比準価格は、対象標準地規模の主たる需要者である個人が自己の居住の用に供するため取引した価格に手法を適用して求めており、客観的で実証性がある。以上より、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地を規準して得た価格との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北坂戸駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂戸市埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	14 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画が整然とした既成の普通住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないことから当分の間現状維持と予測する。 (2)区画整然と戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である反面、居住者の高齢化による空家の増加が懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万2,086 円 1平米 9万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万1,425 円 1平米 9万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万2,086円 1平米 9万4,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 31万4,401円 1平米 9万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 31万4,401円 1平米 9万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。 (2)コロナ禍の経済活動への制約は希薄化しているが、ウクライナ情勢や金融政策の変更による経済や市場の変動が地価動向に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響で下落した坂戸市の住宅地の地価は駅徒歩圏を中心に上昇しているが、郊外では弱含んでいる地域もある。 (2)戸建住宅が多く建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因に変動は認められない。需要がやや弱く、地価は下落傾向が持続していると推測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,820 円／平米 32万3,393 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,433 円／平米 34万1,949 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,949 円／平米 31万7,207 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,900 円／平米 31万7,045 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,433 円／平米 26万9,217 円／坪
推定価格 平米 坪	8万69 円／平米 26万4,708 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,103 円／平米 30万7,799 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万801 円／平米 36万6,308 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,774 円／平米 35万6,301 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,798 円／平米 31万96 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,540 円／平米 30万5,937 円／坪
推定価格 平米 坪	9万808 円／平米 30万211 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,713 円／平米 30万9,815 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,194 円／平米 37万4,219 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,075 円／平米 36万7,214 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,211 円／平米 31万1,462 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情