路線価 (2023) 埼玉県坂戸市浅羽野3-4-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 坂戸市埼玉県坂戸市浅羽野３丁目４番２
価格時点	2023 年
駅名	坂戸駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	961万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,382 円 1平米 8万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	961万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,382 円／坪 1平米 8万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・毛呂山町・越生町で、需要者の中心は圏域内及び都心からの転出者です。坂戸駅から徒歩圏外の住宅地に位置するため日用品購入は幹線道路沿いのドラッグストアーが主体です。周辺には駐車場等の未利用地が散見されるため今後も宅地供給が継続することから土地購入の需要は吸収されてゆくと予想します。１次取得者が購入する新築戸建の場合３０００万円前後が中心価格となっています。 (2) 同一需給圏は東武東上線坂戸駅、北坂戸駅、若葉駅、東武越生線一本松駅等を最寄駅とする坂戸市及び周辺市町の住宅地域と判断する。主たる需要者は坂戸市周辺、あるいは東京都心圏等に通勤する勤労者となっている。住宅地域としてほぼ熟成した地域であるが、需要がさほど多くなく、取引動向は活発とはいえない。したがって、新築一般住宅の成約水準の把握は難しいが、標準地の規模程度であれば概ね２千万円台後半程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 坂戸駅徒歩圏外の住宅地として機能しているため地主経営のアパートは利回りの指標にならないので地域の賃貸情報を提供する目的から採用するに留め、自己居住を目的とした取引が中心となっている当該地域の実情に鑑み実証的な取引価格に軸足を移すことで比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。 (2) 採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存する実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。一方、収益価格については比準価格よりもかなり低位に求められた。本件においては、対象標準地周辺においては一般住宅が中心であり、第三者による新規の収益物件建設のための土地需要は弱いものと判断し、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	坂戸駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂戸市埼玉県坂戸市浅羽野３丁目４番２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はありません
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建とアパートが見られる中に未利用地が介在する住宅地で、宅地化の機運は低調なものの次第に住宅地としての熟成度は増してゆくと予測します。 (2)当該地域は、一般住宅、共同住宅等を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動はない。したがって、当面は現状のままで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万6,382 円 1平米 8万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万6,382 円 1平米 8万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は供給面の制約が見られるものの生産活動、雇用情勢ともに緩やかに回復しています。　 (2)ウィズコロナの下で景気の持ち直しが期待されつつも、物価上昇、供給面の制約、金融資本市場の変動等、予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)戸建と地主経営のアパートが見られる住宅地で今後は未利用地が徐々に宅地化されると予想します。 (2)地域要因に特に変動はなく、経済活動は回復しつつも、当該地域の需要はさほど強くなく、地価は概ね横這いとなっているものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はありません。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市浅羽野３丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,336 円／平米 24万9,061 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,093 円／平米 24万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,601 円／平米 27万3,079 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市浅羽野３丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,815 円／平米 29万316 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,378 円／平米 28万2,260 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,571 円／平米 27万2,980 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県坂戸市浅羽野３丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,946 円／平米 25万4,383 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,124 円／平米 25万1,666 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,030 円／平米 27万1,191 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県坂戸市浅羽野３丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,412 円／平米 29万5,596 円／坪
推定価格 平米 坪	9万35 円／平米 29万7,656 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,074 円／平米 27万1,337 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県坂戸市浅羽野３丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,876 円／平米 28万3,906 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,083 円／平米 27万4,672 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,300 円／平米 27万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情