路線価 (2023) 埼玉県坂戸市末広町16-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 坂戸市埼玉県坂戸市末広町１６番４
価格時点	2023 年
駅名	北坂戸駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円／坪 1平米 10万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武東上、西武新宿、ＪＲ川越各沿線で、概ね坂戸、鶴ヶ島、川越各市の圏域。需要者の中心は３０歳台で一次取得者が多い。川越市駅から都心寄りは比較的需要が強い。コロナ禍の減価要因はほぼ解消し地価は従来の上昇基調に回復しつつあるが、地域的事情により地価が静態的或いは下落基調の地域があることに留意する必要がある。近隣地域における新築戸建物件の需要の中心は２，０００万円台後半程度である。 (2) 同一需給圏は東武東上線の各駅を最寄りとし、坂戸市や鶴ヶ島市所在の駅徒歩圏内に所在する住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、当該圏域内の居住者で、市内や近傍市町への通勤世帯で一次取得者層が多く見られる。北坂戸駅周辺の商業施設は退潮の傾向が強く、また、コロナ禍以降、住宅地の需要もやや減退している。市場における取引の中心価格帯は、新築戸建物件で２，０００万円台半ば前後を中心価格帯として取引きされている模様である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は第一種低層住居専用地域内の自用住宅主体の地域で賃貸需要が極めて小さく、標準地積も経済合理的賃貸経営が可能な規模でない。したがって収益需要は小さく収益価格の試算を断念した。本件は比準価格のみの試算であるが、規範性の高い事例を中心に求めた価格は市場実勢を顕現できたと判断する。よって当該比準価格を採用し、さらに前年公示価格を基礎としつつ単価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を主として、アパート等の共同住宅も見られる住宅地域であるが、行政的条件や対象標準地の画地規模から収益採算性に見合う建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は、個人が自己の居住の用に供するための取引が中心であり、係る取引が価格水準を形成していることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地を規準して得られた価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北坂戸駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂戸市埼玉県坂戸市末広町１６番４
標準地の範囲
東	110 m
西	20 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な住宅地域として熟成度は高く、今後も良好な住環境を維持していくものと予測する。 (2)北坂戸駅から徒歩圏内に所在してアパート等の共同住宅も認められる成熟した住宅地域であり、現状の住環境を維持しつつ、推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の減価要因はほぼ解消し、取引需要の増大に伴い、コロナ禍以前の価格上昇傾向が再顕在化している。 (2)コロナ禍の経済活動への制約は希薄化しているが、ウクライナ情勢や金融政策の変更による経済や市場の変動が地価動向に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)上記要因にも関わらず北坂戸駅勢圏の相対的な地位低下により地価は弱含みで推移しているが、住宅地としての熟成度は高めていくものと予測する。 (2)駅徒歩圏の住環境が良好な住宅地域であり、地域的性格に変化は認められないが、依然として地価は弱含み商状にあると推測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市末広町１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,373 円／平米 35万8,281 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,878 円／平米 35万3,339 円／坪
標準価格 平米 坪	10万733 円／平米 33万3,023 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市末広町１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,820 円／平米 32万3,393 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,057 円／平米 34万4,012 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,074 円／平米 32万4,233 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Apr-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市末広町１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,251 円／平米 41万774 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,335 円／平米 38万7,910 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,943 円／平米 31万576 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市末広町１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,540 円／平米 30万5,937 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,264 円／平米 30万1,719 円／坪
標準価格 平米 坪	10万733 円／平米 33万3,023 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市末広町１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,569 円／平米 23万9,913 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,477 円／平米 26万2,751 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,550 円／平米 27万9,522 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情