路線価 (2023) 埼玉県幸手市中5-3280-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 幸手市埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外
価格時点	2023 年
駅名	幸手駅 から 920m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	789万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	789万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円／坪 1平米 4万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武日光線、ＪＲ宇都宮線、東武伊勢崎線の概ね幸手市、久喜市、杉戸町、宮代町の圏域である。需要者の中心は幸手市及び周辺の居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。小規模住宅地域で、コロナ禍が収まりつつあるが需給関係は弱含みである。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模１５０㎡で、７２０万程度、新築の戸建物件は、２，５４０万円程度（土地１５０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は東武日光線沿線で、幸手市及び隣接する久喜市・杉戸町の中規模住宅地域（駅徒歩圏）を含む圏域。需要者の中心は一次取得者層で沿線居住者が多い。中５丁目地区は旧来からの住宅地で、建替えや増改築等のほか中古物件取引がメインである。業界全体の景況感は回復途中であるが土地流通価格は７２０万円程度と弱含みが継続。反面、仕入れ減少の中古物件は１，８００万円程、新築戸建物件は建築費高止まりで２，５００万円超と棟単価の上昇が続く。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅から徒歩約１２分程度の住宅地域で、アパート、駐車場等も見られるが、自用目的での取引が中心である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためにかなり低位に試算された。対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、昨年との市場動向の変化を考慮して、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市内や近隣市町への勤務者向けアパートも混在しているが、地域内は居住性を重視する自用目的の取引が主体である。収益価格は原材料高騰で建物総費用が増加した反面、賃料水準は改善しており低位であるが試算された。また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の中で実証的な比準価格を中心として収益価格は参考程度に止め、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	幸手駅北西方
距離	920 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	幸手市埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも現状を住環境を維持していくものと予測する。駅西口の開設で交通利便性が上昇したが、地価は、コロナ禍の影響も収まりつつあるがまだ下落が続いている。 (2)徒歩圏の住宅地域で駅西口開設により利便性が向上。市場は底堅い住宅取得意欲と低金利の後押しで回復途中にあるが地域別人口の減少は止まらず、コロナ長期化やインフレ・円安による不透明感から弱含み継続と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年１年間の土地取引件数は同程度、新設住宅着工戸数は減少している。人口は毎年減少基調で推移し、世帯数は核家族化で年々微増の傾向にある。 (2)人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は項目毎に凸凹あり。業界全体の景況感は回復途中だが、コストプッシュ型インフレやコロナ長期化が懸念材料。
地域要因
(1)駅西口の開設により交通利便性が良好になった。地価は、コロナ禍の影響も残り、昨年と同様に、本年も同様に下落がまだ続いている。 (2)駅西口が開設され利便性が向上したが、密集地のため流通自体は需給とも弱い。地域内の土地に割高感も無いため、地価は引き続きやや弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２４００９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,116 円／平米 13万9,235 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,356 円／平米 14万9,947 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,356 円／平米 14万9,947 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23124005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,171 円／平米 16万2,559 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,731 円／平米 15万1,187 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,731 円／平米 15万1,187 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23124005 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,252 円／平米 14万6,297 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,765 円／平米 15万1,299 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,765 円／平米 15万1,299 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２４００９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,186 円／平米 15万5,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,163 円／平米 15万2,615 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,550 円／平米 14万3,976 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,361 円／平米 15万6,575 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,232 円／平米 15万9,455 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,545 円／平米 15万572 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情