路線価 (2023) 埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境846-99 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４６番９９ 若葉駅西口４－６
価格時点	2023 年
駅名	若葉駅 から 330m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円／坪 1平米 17万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴ヶ島市の他、坂戸市や川越市北部の駅徒歩圏内の利便性に恵まれた住宅地一帯と判定した。主たる需要者は、自己の居住の用に供する勤労者世帯であり、一次取得者層も含まれる。若葉駅近傍の住宅地は、市内においては人気が高く、一時的にコロナ禍の影響を受けて需要が減退したが、需要は回復基調にある。取引の中心価格帯を指摘することは困難であるが、新築の戸建住宅で３千万円台半ばから後半にかけての水準にあるものと推測される。 (2) 同一需給圏は東武東上線、東武越生線、ＪＲ川越線沿線で、概ね鶴ヶ島市、坂戸市、川越市の圏域。需要者の中心は圏域内の居住者あるいは周辺市町からの転入者で、３０～４０歳台の一次取得者層である。若葉駅を中心とした住宅地への選好は高く、駅に近く利便性良好な当該地域の需要は堅調に推移している。建物や敷地の規模により異なるものの、需要の中心価格帯は新築戸建物件で３，０００万円台後半～４，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格の両価格を試算したが、開差が生じた。取引事例比較法は、不動産の取引市場に依拠した実証的な価格である。収益還元法は理論的な価格であるが、想定の要素を含む。対象標準地規模の主たる需要者は、自己の居住の用に供する敷地を求める個人であり、係る取引に基づいた価格が市場を主導していることを鑑みて、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地を規準して得た価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心とする土地区画整理中の住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視され、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域の土地取引は自用目的が中心であり、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、比準価格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	若葉駅南西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整理事業が進む住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４６番９９若葉駅西口４－６
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13.5 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	若葉駅西口土地区画整事業施行区域内に所在する
街路	基準方位北　　　６ｍ区画街路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理事業の進捗により、近傍に点在する空地や駐車場等の低・未利用地の開発が予測され、住宅地としての成熟度の高まりが期待される。 (2)若葉駅に近い土地区画整理中の住宅地域で徐々に住宅等の増加が見られる。周辺地域も含め今後も発展的に良好な住宅地域を形成していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の経済活動への制約は希薄化しているが、ウクライナ情勢や金融政策の変更による経済や市場の変動が地価動向に与える影響が懸念される。 (2)市の総人口は概ね横ばいで推移している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。
地域要因
(1)土地区画整理事業は順調に進捗しており、空地や駐車場等に戸建住宅等の開発が認められる。地価はコロナ禍の影響を脱し、上昇傾向にある。 (2)周辺地域も含め土地区画整理事業による環境整備が進行している。駅に近い良好な住環境を反映して地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４６番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,119 円／平米 45万9 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,119 円／平米 45万9 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,017 円／平米 55万2,158 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Oct-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４６番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
推定価格 平米 坪	10万344 円／平米 33万1,737 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,799 円／平米 55万4,743 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４６番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万854 円／平米 39万9,543 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,579 円／平米 40万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,392 円／平米 55万6,704 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４６番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,880 円／平米 39万6,323 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,413 円／平米 36万8,331 円／坪
標準価格 平米 坪	17万356 円／平米 56万3,197 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４６番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,161 円／平米 45万148 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,409 円／平米 44万1,050 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,110 円／平米 54万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情