路線価 (2023) 埼玉県日高市大字上鹿山字宮ノ後182-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 日高市埼玉県日高市大字上鹿山字宮ノ後１８２番１０
価格時点	2023 年
駅名	高麗川駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	831万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	831万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円／坪 1平米 5万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日高市の市街化区域内住宅地域のうちＪＲ川越線沿線を中心とする圏域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏内であり、利便性及び住環境が比較的良好な地域であるものの、需給バランスの悪化から近年地価は下落基調が続いている。当該エリアにおける中心となる土地価格帯は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円台となっている。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線・西武線の沿線で、日高市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同圏内に居住・勤務する一次取得者層並びに地縁者。高麗川駅の徒歩圏内であるが、池袋駅まで１時間以上かかることから都心への接近性が良好とはいえない。物価上昇・住宅価格高騰・景気先行き不安等から消費者の買い控えや条件見直しの動きが懸念される。中心となる価格帯は土地８００万円前後、新築戸建住宅２，０００万円台。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心にした既成住宅地域であり、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっている。また当該地域では自己居住用住宅目的取引が中心で、アパート建築目的の投資採算性に着目した市場行動はほとんど見られない。当該地域では比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。アパート等は地主等の節税対策のための物件が多く、収益物件建築目的の土地取引は、人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わない。収益価格の試算はしなかった。比準価格は３事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高麗川駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日高市埼玉県日高市大字上鹿山字宮ノ後１８２番１０
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14 m
面積	154 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小規模一般住宅が多い既成の住宅地域で、格別の価格形成要因の変動はないことから暫くは現状を維持すると予測する。新型コロナの影響の緩和を受けるなか、地価は未だに弱含んでいる。 (2)川越市には比較的近いが、都心への接近性が良好とはいえない。当面地価は横ばいまたは下落傾向で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本の景気は緩やかに持ち直しているが、日高市の不動産市場では不透明感が見てとれる。 (2)武蔵高萩駅北側では土地区画整理事業が施行中。高麗川駅東口の開設が予定されている。新設住宅着工戸数は持家が中心で、分譲が比較的少ない。
地域要因
(1)当該地域においては、格別な地域要因の変動は認められない。 (2)パワービルダーの新築戸建住宅物件があった。その他格別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)本件対象標準地については、格別な個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日高 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字上鹿山字宮ノ後１８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,543 円／平米 20万3,461 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,985 円／平米 22万1,452 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,816 円／平米 18万1,222 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日高 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字上鹿山字宮ノ後１８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,312 円／平米 17万6,249 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,419 円／平米 17万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,565 円／平米 18万392 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日高 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字上鹿山字宮ノ後１８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,052 円／平米 21万8,368 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,483 円／平米 20万6,569 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,331 円／平米 17万3,006 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日高 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字上鹿山字宮ノ後１８２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,423 円／平米 22万9,512 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,326 円／平米 21万2,662 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,383 円／平米 17万6,484 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情