路線価 (2023) 埼玉県ふじみ野市上福岡3-2824-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 ふじみ野市埼玉県ふじみ野市上福岡３丁目２８２４番４
価格時点	2023 年
駅名	上福岡駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,930万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,930万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円／坪 1平米 19万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武東上線沿線で概ねふじみ野市、富士見市、三芳町の圏域。需要者の中心は、需要者の中心はふじみ野市等の居住者で同一需給圏外からの転入者も見受けられる。駅徒歩圏の戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地で供給はやや少ない状況となっているが需要は底堅く推移している。土地は１５０㎡前後で２，０００万円台後半程度の物件が中心で新築の戸建物件は３，０００万円後半～４，０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、東武東上線沿線の各駅勢圏に在る富士見市・ふじみ野市・三芳町の住宅地域と判定した。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する個人である。近隣地域は、混在住宅地域で街路条件はやや劣るが交通接近条件等が優り需要は堅調である。地価水準は一般的要因並びに地域要因の動向から上昇傾向に推移している。不動産取引の中心価格帯は、土地約１５０㎡程度で２，８００万円前後、新築住宅で約４，０００万円前後と分析した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地の周辺には一般住宅のほかアパート等も見られるが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。比準価格は多数の取引事例から選択検討され市場性を反映している。一方収益価格は低位に求められており快適性を重視する当該住宅地における説得性は低いものと判断される。本件においては比準価格を採用し代表標準地との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定。 (2) 近隣地域は、一般住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、不動産取引の主たる需要者は自己利用目的の個人であるため、取得価格としての比準価格が重視され説得力が優る。収益価格は低位に試算されたがアパート利用もみられる近隣地域周辺の収益性を反映して参考となる。よって、本件では比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上福岡駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅とアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ふじみ野市埼玉県ふじみ野市上福岡３丁目２８２４番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	70 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	10.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、上福岡駅の徒歩圏内に存する既成の低層住宅地であり今後とも安定的に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅とアパート等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、ふじみ野市の住宅地の地価は上昇傾向で推移している。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、持ち直しが期待される。
地域要因
(1)駅徒歩圏の既成住宅地で需要が底堅い地域である。地価は上昇傾向で推移している。 (2)一般住宅とアパート等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価水準は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡３丁目２８２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,681 円／平米 66万145 円／坪
推定価格 平米 坪	19万31 円／平米 62万8,242 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,022 円／平米 60万1,765 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡３丁目２８２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,582 円／平米 62万6,758 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,306 円／平米 58万9,480 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,131 円／平米 60万2,125 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡３丁目２８２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,661 円／平米 66万79 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,674 円／平米 69万9,794 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,271 円／平米 64万5,566 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Nov-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡３丁目２８２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万787 円／平米 46万5,442 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,871 円／平米 52万8,534 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,973 円／平米 62万4,745 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Nov-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡３丁目２８２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,423 円／平米 50万604 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,170 円／平米 50万3,074 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,138 円／平米 56万9,088 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情