路線価 (2023) 埼玉県ふじみ野市ふじみ野4-3-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 ふじみ野市埼玉県ふじみ野市ふじみ野４丁目３番１４
価格時点	2023 年
駅名	ふじみ野駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円 1平米 28万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円／坪 1平米 28万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武東上線沿線で、ふじみ野市、富士見市、三芳町の圏域。需要者の中心は、圏内の居住者のほか、市場規模は大きく沿線内及び県内外からの転入者も見られる。平成５年ふじみ野駅開業から開発発展が続き、住宅地域の熟成度は増しているが、未だ市場では殆どが新規の開発物件であり今後も発展が見込める地域。土地は１６５㎡程度で４，０００万円台中盤、新築の戸建物件は敷地１３５㎡程度で５，０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねふじみ野市、富士見市、三芳町の圏域。需要者の中心は東武東上線沿線の居住者のほか圏外からの転入者が多く見受けられる。当地域は急行停車駅のふじみ野駅徒歩圏内にあり土地区画整理済の利便性及び環境の良好な住宅地域となっており需要は高いものの供給は比較的少ない。土地は１６５㎡程度で４，０００万円台後半、新築の戸建物件は敷地規模にもよるが５，０００万円台の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺には、規模が大きな土地において、アパート、マンション等の共同住宅等が混在しているものの、自用目的の取引が中心であることから、本件では、市場性に着目した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめて、さらに、代表標準地等との検討及び前年対象標準地価格との連続性等総合的に勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該標準地の周辺には一般住宅のほかアパート等が混在するが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。比準価格は当該住宅地に係る市場性を反映し実証的で規範性が高い。一方収益価格は快適性を重視する当該住宅地における説得性はやや低いものと判断される。以上より、本件においては比準価格を標準とし収益価格を参考に代表標準地との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ふじみ野駅西方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が見られる区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ふじみ野市埼玉県ふじみ野市ふじみ野４丁目３番１４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.4 m
奥行き	17.6 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ふじみ野駅徒歩圏内の土地区画整理事業施行済で住環境が優る住宅地域であり、地価は上昇傾向を続けており今後も安定的に発展熟成が見込める地域である。 (2)区画整理済で駅徒歩圏内の希少性がある住宅地域であり今後も安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 97万5,270 円 1平米 29万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気並びに不動産市場は、コロナ禍において緩やかに持ち直しているものの、先行きは、海外経済や金融市場の動向等のリスクもあり不透明感が強い。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、ふじみ野市の住宅地の地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)畑等の開発素地も多く残り、ふじみ野駅や大型スーパーに近いため、需給バランスに優れた今後の発展も見込める住宅地域。 (2)ふじみ野駅に近い区画整理済住宅地で希少性があり需要は根強い。地価は上昇傾向を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	May-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県ふじみ野市ふじみ野４丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万5,029 円／平米 90万9,246 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,468 円／平米 91万7,309 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,408 円／平米 93万335 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Nov-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市ふじみ野４丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,778 円／平米 61万4,182 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,221 円／平米 64万5,401 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,751 円／平米 93万8,081 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県ふじみ野市ふじみ野４丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,988 円／平米 71万7,362 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,919 円／平米 71万3,828 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,854 円／平米 94万1,727 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県ふじみ野市ふじみ野４丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,741 円／平米 60万7,448 円／坪
推定価格 平米 坪	19万498 円／平米 62万9,786 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,981 円／平米 83万3,049 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県ふじみ野市ふじみ野４丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,030 円／平米 100万1,817 円／坪
推定価格 平米 坪	29万75 円／平米 95万8,988 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,909 円／平米 102万4,559 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情