路線価 (2023) 埼玉県白岡市小久喜字相野谷1070-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 白岡市埼玉県白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
価格時点	2023 年
駅名	白岡駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線で白岡市のほか蓮田市、久喜市等の圏域に広がる住宅地域である。需要者の主たる属性は、県南方面や東京都内に通勤する一次取得者が中心で、広域的なエリアからの転入も見られる。また、駅から徒歩圏の住宅地域は、住宅資金に余裕のある層や買い替え層の人気が高いが、売り物件が少ないため、買い進まれて取引されるケースがある。なお、新築分譲住宅で中心となる価格帯は３８００万円～４５００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の白岡市及び隣接市町を中心とした住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、白岡市内全域の居住者（一次取得者層）と推定されるが、駅接近性の利便性より店舗所有目的等の需要も認められるエリアである。取引価格の中心帯は、土地で坪単価３６万円～４１万円程度、新築戸建住宅で２９００万円～３４００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地と代替・競争関係が認められる白岡駅周辺の住宅地域の中から、規範性を有する取引事例を選択採用して求めた比準価格は、現下の市場実勢を反映した価格と判断できる。他方、駅から徒歩圏にはアパート等の賃貸住宅等が見られるが、必ずしも土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に算出された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼できる比準価格を重視し、収益価格も考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　駅接近性、利便性が優れる事より賃貸需要が認められ収益価格の試算を行ったが、結果低位で試算された。土地取引は自己居住用が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成となっている。当該事情を踏まえ本件においては規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格を考量し対象標準地に係わる前年度価格からの連続性に留意しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白岡駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白岡市埼玉県白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、白岡駅西口の周辺で利便性の高い熟成した住宅地域である。また、市内では最寄り駅の周辺に需要が集まる傾向があり、当面は選好性の強い住宅地域として推移するものと予測される。 (2)　駅接近性に優れる人気のある住宅地域である。地価水準は、上昇傾向が継続している。地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利環境の中で、建築原材料費及び用地費等のコスト増から、新築戸建住宅等の価格が高値水準で推移したが、足元の取引市場は弱含みである。 (2)　景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直している。ウィズコロナ下でさらなる回復が期待されるも、物価上昇等の下押しリスクに注意が必要。
地域要因
(1)白岡駅に近い住宅地域は、住宅資金に余裕のある層等の需要が強い。また、売り物件が少ないため、買い進まれるケースがあり、市況は強含みである。 (2)　地域要因に特別な変動は見られない。駅接近性に優れ、商業施設も散見している住宅地域であり、地価水準も上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)接面方位で優るが、個別的要因に特別な変動等はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23124614 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,738 円／平米 33万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,229 円／平米 33万7,969 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,644 円／平米 38万2,319 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23124605 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,347 円／平米 44万4,151 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,628 円／平米 41万2,020 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,918 円／平米 50万5,547 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｄ２３１２４６１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,557 円／平米 35万8,889 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,381 円／平米 35万5,002 円／坪
標準価格 平米 坪	13万952 円／平米 43万2,927 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23124611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,870 円／平米 28万7,192 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,365 円／平米 29万5,441 円／坪
標準価格 平米 坪	12万927 円／平米 39万9,785 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｄ２３１２４６１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,609 円／平米 27万3,105 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,774 円／平米 27万3,651 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,930 円／平米 38万3,265 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情