路線価 (2023) 埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻6281-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 北足立郡伊奈町埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外
価格時点	2023 年
駅名	志久駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	870万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	870万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,212 円／坪 1平米 6万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、埼玉新都市交通伊奈線沿線及びＪＲ蓮田駅を最寄駅とする伊奈町内の住宅地域である。主な需要者は伊奈町及び周辺市に居住する一次取得者である。居住用不動産への需要は持ち直しつつあるが、街区が整っていない当該地域等においては、選別化傾向からその波及の程度はやや弱い。取引の中心的な価格帯は、土地は１５０㎡程度で１０００万円前後、新築戸建物件は総額２５００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主に埼玉新都市交通伊奈線沿線にある北足立郡伊奈町、上尾市及び蓮田市の住宅地域である。需要者の属性の中心は同一需給圏の周辺市に居住する一次取得者である。近年における市場の需給動向は新型コロナ感染症拡大により２年程弱含みであったが、感染拡大が収束するにしたがって住宅地の地価は回復傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯の中心は、土地では１３０㎡程度で約９００万円前後、新築戸建は総額２０００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 志久駅徒歩圏内で、アパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利便性を重視する戸建住宅市場の特性より、市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、埼玉新都市交通伊奈線志久駅から徒歩圏内の住宅地域である。自用目的での不動産取引が中心で、賃貸経営目的の不動産取得は見当たらない。したがって、収集及び選択した取引事例から価格形成要因の比較を行って求めた比準価格を標準として、本案件においては相対的に信頼性の低い収益性を反映した収益価格を参考とした。これに代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志久駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北足立郡伊奈町埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外
標準地の範囲
東	15 m
西	35 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	9.5 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から徒歩圏内の住宅地域で、未利用地の宅地化が徐々に進むと予測されるが、土地区画整理済の地域との比較における選別化傾向から、その程度は緩やかなものと予測される。 (2)埼玉新都市交通伊奈線志久駅から徒歩圏内の既成の住宅地域である。土地区画整理済の地域との比較における選別化傾向から、今後も住宅地域として穏やかに推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,527 円 1平米 6万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、各種政策もあって回復傾向が見られるが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。 (2)町の人口は増加している。高齢化率は県平均より低いが、増加率は同程度である。土地取引件数は減少傾向にあるが、取引価格はやや上昇している。
地域要因
(1)一般的要因による市況の回復傾向はみられるが、周辺の土地区画整理施行済地内の物件との競合等から不動産需要はやや弱く地価は横ばい傾向にある。 (2)最寄駅徒歩圏の住宅地域である。不動産需要はやや弱く地価は横ばい傾向にある。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,175 円／平米 26万8,365 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,236 円／平米 25万5,342 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,937 円／平米 21万1,376 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,725 円／平米 34万2,915 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,499 円／平米 33万8,862 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,214 円／平米 21万8,903 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万26 円／平米 23万1,506 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,631 円／平米 27万6,484 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,358 円／平米 20万2,850 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,729 円／平米 33万6,316 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,835 円／平米 32万3,443 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,733 円／平米 23万537 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情