路線価 (2023) 埼玉県入間郡三芳町大字藤久保字俣埜259-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 入間郡三芳町埼玉県入間郡三芳町大字藤久保字俣埜２５９番４６
価格時点	2023 年
駅名	鶴瀬駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円／坪 1平米 18万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武東上線沿線で概ね三芳町、ふじみ野市、富士見市の圏域。需要者は三芳町及び富士見市に居住する１次取得者層及び買替層が中心であるが一部圏外からの転入者も見受けられる。対象標準地の存する地域は駅徒歩圏で周辺の区画整理も完了して街路整備等が進んでおり当該地域においても需給は安定している。土地は地積１２０㎡程度で２，０００万円台前半、新築の戸建物件は敷地１００㎡程度で３，０００万円台が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね三芳町、富士見市、ふじみ野市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏内居住者による一次取得者層であるが、圏外からの需要も見られる。駅徒歩圏内に位置し、周辺には生活利便施設等も多く見られ、また、鶴瀬駅周辺の再開発事業の進捗に伴う利便性の向上も期待されることから需要は底堅く推移している。中心価格帯は、土地は１２０㎡程度で２，０００万円台前半、新築戸建住宅は３，５００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地の周辺には一般住宅のほか共同住宅等も見られるが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。比準価格は当該住宅地に係る市場性を反映し実証的で規範性が高い。一方収益価格は低位に求められており快適性を重視する当該住宅地における説得性はやや低いものと判断される。本件では比準価格を標準とし収益価格を参考に代表標準地との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地と同規模程度の土地については、居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半であり、新規に賃貸用共同住宅を建設する目的での土地需要はほぼ見られない。また、近隣地域内にはアパートも散見されるが、土地取得費の回収可能な賃料水準にはなく、収益価格は低位に試算された。市場参加者の属性を踏まえ、市場の実勢を反映させた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴瀬駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	入間郡三芳町埼玉県入間郡三芳町大字藤久保字俣埜２５９番４６
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅のほかに共同住宅等もみられる環境及び利便性が良好な住宅地域となっており今後とも安定的に推移していくものと予測される。 (2)戸建住宅が建ち並ぶほか共同住宅も見られる住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。地価は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、三芳町の住宅地の地価は上昇傾向で推移している。 (2)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの物価上昇や金融資本市場の変動等が不動産市場に与える影響には注視する必要がある。
地域要因
(1)駅徒歩圏で周辺は区画整理により街区整備も進み需要は安定している。地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に大きな変動はないが、経済活動の正常化に伴い市内中心部や住環境良好な地域等を中心に上昇基調を強めている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保字俣埜２５９番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,925 円／平米 60万8,056 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,953 円／平米 55万5,253 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,864 円／平米 57万4,794 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保字俣埜２５９番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,741 円／平米 60万4,142 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,641 円／平米 60万7,117 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,564 円／平米 61万169 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	記載無
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保字俣埜２５９番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,909 円／平米 62万4,533 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,733 円／平米 55万1,219 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,627 円／平米 60万7,071 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保字俣埜２５９番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,179 円／平米 68万4,934 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,771 円／平米 68万3,585 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,787 円／平米 64万660 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	May-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保字俣埜２５９番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,871 円／平米 65万856 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,005 円／平米 65万7,911 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,648 円／平米 63万6,894 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情