路線価 (2023) 埼玉県入間郡越生町大字鹿下字柿枝前809-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 入間郡越生町埼玉県入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２
価格時点	2023 年
駅名	越生駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	538万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	538万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円／坪 1平米 1万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、越生町内で公法上の規制が市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者は越生町内の第一次取得者層が中心となっている。本件は市街化調整区域内の土地であり、需給は弱含みであることから、取引される土地面積・価格帯ともにばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況にある。近年では人口減少傾向と土地需要の減退に加えて新型コロナの影響も相俟って、地価は下落基調が続いている。 (2) 同一需給圏は越生町及び隣接町の市街化調整区域の農家住宅地。需要者は圏域内に地縁的関係を有するものが大半で、当該地域に係わりのある者に概ね限定される。調整区域は一般に行政的条件による規制が厳しいことから、土地の流通量も少なく、外部からの需要も通常は期待できない。この様な特殊な条件下で、土地は地縁者を中心としたある程度限られた市場の中で個別性が強い取引となることが多く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件における近隣地域は、市街化調整区域内に存する徒歩圏外の既成住宅地域であり、市場特性上賃貸需要を見込むことは適切ではない。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態に着目し、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は旧来からの農家住宅を中心とする集落地域である。従って、外部から当該地域に居住するためのアパート等は見られず、賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算は行わない。当該地域は人口減少により土地需要が縮小傾向で価格時点以前の取引事例から得られた比準価格は安定性がより脆弱となり得る。以上から、本件では比準価格を標準とするが、さらに類似性を有する標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	越生駅北西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	入間郡越生町埼玉県入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	16 m
面積	336 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　５．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、近年において格別の価格形成要因の変動は認められない。周辺には空閑地も散見されるが、積極的な開発は見込めず、地価は当面下落基調が続くと予測する。 (2)市街化調整区域の農家集落地域であり、特段の地域要因の変動も無く、当面現状のまま推移するものと予測される。地価も地域経済の衰退傾向を反映し、暫くは弱含みで若干の下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本の景気は緩やかに持ち直しているが、越生町の不動産市場（調整区域）では需給の悪化傾向が続いている。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)当該地域においては、特別な地域要因の変動は認められない。 (2)特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。
個別的要因	(1)対象標準地は、形状・規模等は概ね標準的と認められる。したがって、競合する他物件との優劣は特になく、競争力は普通と判断する。 (2)特に地価に影響のある個別的要因の変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	越生 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡越生町
地域	埼玉県入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,407 円／平米 6万854 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,278 円／平米 6万427 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,477 円／平米 5万1,167 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	越生 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡越生町
地域	埼玉県入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,926 円／平米 5万9,263 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,334 円／平米 5万7,306 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,566 円／平米 4万8,155 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	越生 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡越生町
地域	埼玉県入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,022 円／平米 6万2,887 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,889 円／平米 6万2,447 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,658 円／平米 4万5,153 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	越生 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡越生町
地域	埼玉県入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,412 円／平米 7万4,094 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,356 円／平米 7万7,215 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,379 円／平米 5万4,149 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情