路線価 (2023) 埼玉県入間郡越生町大字越生字町737-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 入間郡越生町埼玉県入間郡越生町大字越生字町７３７番１
価格時点	2023 年
駅名	越生駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,510万 円 (574 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,510万 円 (574 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円／坪 1平米 4万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線・西武線の沿線で、越生町及び周辺市町に存する商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業者のほか医療・福祉関係者。在来の近隣商業地域だが、継続が困難になったのか閉店した店舗が目立つ。越辺川東側の大規模店舗等に顧客が流出してしまっているようで、こちらは廃れてしまっている。幕末以来絹取引で賑わい、歴史的な建物も多く残るが、人口減少・高齢化により衰退が進むと予測する。 (2) 同一需給圏は、越生町及びその周辺市町の最寄駅近接あるいは幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地である。需要者は同一需給圏内に地縁を持つ地元企業や個人事業主等が主体となる。当該地域は商業繁華性は低く収益力も低下傾向にある。従って、当該地域及び周辺では業種にもよるが、地域経済の衰退による店舗経営の悪化や商業地の土地需要の落ち込みからの回復も不透明であり、暫くは地価は下落基調で推移するものと思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来の商業地は概ね安定的でレンタルも多いので土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取引事例を採用した。事業主の高齢化、電子商取引の進展等により零細な在来の商店は苦境にある。これまでは給付金や協力金等の支援効果もあり飲食店の閉店は抑制されていたが、電気料金・仕入価格の上昇により事業環境は厳しい。比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は既成の古い商業地であるが、商業繁華性は低いことから取引も見られず、価格牽連性の高いものをやや広範に収集し比較検討を行った。地価は依然として弱含みであり、賃料水準は低迷しており、賃貸市場の成熟度、実質賃料水準等もやや低廉であることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は商業地でもあることから比準価格及び収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	越生駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	173.6 坪 (574 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	入間郡越生町埼玉県入間郡越生町大字越生字町７３７番１
標準地の範囲
東	170 m
西	180 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	40 m
面積	560 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市機能誘導区域内
街路	９．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)在来の近隣商業地域。個人経営の店が中心。高齢化等を背景に衰退が進んでいる。大規模な商業施設に顧客が流出。加えて最近電気料金・仕入価格は上昇し、事業環境は厳しい。当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (2)越生町内の主要な幹線道路沿いの商業地であるが、商業繁華性は衰退しつつあり、暫くは概ね現状を維持しながら推移するものと予測する。地価は依然として弱含みであり下落基調で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)越生町も人口減少が引き続きやや大きい。個人投資家が町内の古家付き物件を取得、リフォームして賃貸する例が多くなっている。移住の需要もある。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)町は町内の事業者を支援するため、設備投資補助金、雇用確保奨励金・保証融資支援金の制度を設置しているが、店じまいは増加・深刻化している。 (2)特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)特に地価に影響のある個別的要因の変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	毛呂山－３１００３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡毛呂山町
地域	埼玉県入間郡越生町大字越生字町７３７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,197 円／平米 15万9,339 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,075 円／平米 15万2,324 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,983 円／平米 15万2,020 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	毛呂山－３１００４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡毛呂山町
地域	埼玉県入間郡越生町大字越生字町７３７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,729 円／平米 7万1,836 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,075 円／平米 6万9,674 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,058 円／平米 7万9,536 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	毛呂山－３１００４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡毛呂山町
地域	埼玉県入間郡越生町大字越生字町７３７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万176 円／平米 9万9,762 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,268 円／平米 9万6,760 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,852 円／平米 14万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日高 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県入間郡越生町大字越生字町７３７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,538 円／平米 20万3,445 円／坪
推定価格 平米 坪	6万861 円／平米 20万1,206 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,098 円／平米 11万9,340 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情