路線価 (2023) 埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿161-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡小川町埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３
価格時点	2023 年
駅名	小川町駅 から 780m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	511万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	511万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小川町及び周辺市町に存する商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業者のほか医療・福祉関係者。小川町は、秩父・上州と八王子を結ぶ街道の要衝であり、江戸時代には商家が軒を連ねて宿場町の様相を呈していた。そのため古い建物も多い。在来の近隣商業地域だが、継続が困難になったのか閉店した店舗が目立つ。人口減少・高齢化により衰退が進むと予測する。不動産取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は東武東上線沿線で、小川町、嵐山町の商業地域及び商住混在地域であるが、近隣地域の商業繁華性が乏しいことから地価水準が周辺住宅地価格に近づいており、価格牽連性が認められるため周辺の住宅地域も含んだ圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもち、自己使用により店舗及び事業所等の経営を目的とする個人である。人口減少や大型店舗の出店等により旧来からの商業地域は衰退しており、今後もその傾向が続くものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来の商業地は概ね安定的でレンタルも多いので土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取引事例を採用した。事業主の高齢化、電子商取引の進展等により零細な在来の商店は苦境にある。加えて電気料金・仕入価格の上昇により事業環境は厳しい。比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地の存するエリアは旧来からの商業地域で小規模な個人経営の店舗が多かったが、町内での大型店舗の出店や、店主の高齢化による廃業、人口減少等により地域の商業繁華性は衰退の一途を辿っている。店舗や事務所需要も殆ど無く賃貸市場も形成されていない。よって、本来は収益性を志向する商業地ではあるが、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小川町駅南西方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗、店舗併用住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡小川町埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市機能誘導区域内
街路	１０．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)在来の近隣商業地域。個人経営の店が中心。高齢化等を背景に衰退が進んでいる。大規模な商業施設に顧客が流出。加えて最近電気料金・仕入価格は上昇し、事業環境は厳しい。当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (2)当該地域は旧来からの商業地域であるが、商業繁華性は乏しいのが現状である。国道２５４号バイパス沿い等のロードサイド型商業施設に顧客が流出しており、将来的にも衰退傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小川町内の土地取引件数／人口の比率は、周辺市町に比べ明らかに低い（１％に満たない模様）。取引が活発でない。高齢化率の高さが原因と考える。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、先行きについては世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)ガソリン等燃料価格・原材料価格の高騰により、事業環境は厳しい。高齢化により店じまいは増加・深刻化している。 (2)旧来からの市街地中心部に近い商業地域であるが、人口減少や高齢化、町内への大型店舗の出店等により、商業繁華性は衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小川 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,680 円／平米 15万4,324 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,540 円／平米 15万3,861 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,719 円／平米 12万8,005 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小川 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,519 円／平米 12万7,344 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,062 円／平米 11万5,915 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,297 円／平米 11万80 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小川 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,688 円／平米 12万4,597 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,880 円／平米 12万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,433 円／平米 11万529 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小川 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,973 円／平米 8万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,432 円／平米 8万772 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,404 円／平米 10万3,822 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情