路線価 (2023) 埼玉県比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前186-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡川島町埼玉県比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前１８６番１
価格時点	2023 年
駅名	川越駅 から 8500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (976 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (976 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円／坪 1平米 1万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川島町を中心として近隣市町における市街化調整区域内の住宅地域。主たる需要者は川島町内在住あるいは当該圏域に地縁を有する個人、農業従事者が中心である。駅から遠く離れた利便性の劣る古くからの農家集落地域であり、従来より地縁的選好が強いため需要者は限定的で取引は少ない。画地規模や個別性、地域性により取引価格は様々で、市場での中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は川島町を中心をとし、川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、ふじみ野市までの一部を含む市街化調整区域内の地域。ミニ開発による戸建住宅用地の取引が見られる。主な需要者は地元在住者や地元に地縁を有する個人、あるいは転売目的の不動産業者等である。市街化調整区域内の土地は建物建築目的以外に、資材置場等利用目的が多様であり、規模もバラつきが多く、成約水準の把握が困難となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅から遠く離れた農家集落地域で、アパート等の賃貸物件が見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域では自用目的の取引が主であり、市街化調整区域内で生起した取引事例から試算された比準価格は市場の実態を強く反映していると認められ、実証的で信頼性が高いと判断される。よって、前年公示価格を基礎として、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅から遠く離れた農家集落地域内に存し、周囲にアパート等の賃貸物件が見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しない。主な需要者は類似の取引価格等から形成される地価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって、現実の取引価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格は十分に高い規範性を有するものと判断してこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	川越駅北東方
距離	8500 m
土地の状態
土地面積	295.2 坪 (976 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡川島町埼玉県比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前１８６番１
標準地の範囲
東	200 m
西	170 m
南	40 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	29.5 m
奥行き	33 m
面積	974 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性の劣る市街化調整区域内の農家集落地域で、周辺地域を含め不動産取引は少なく、今後も現状維持で推移していくものと予測される。 (2)当該地域は、市街化調整区域内で農家住宅を中心とした農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状維持で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の総人口は減少傾向が継続している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費の上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。 (2)町の総人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)農家住宅が多い旧来からの農家集落地域で変化に乏しく、地域要因に特段の変動はない。 (2)周辺に農地や空地等が見られるものの、新規開発等もなく地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Apr-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡川島町
地域	埼玉県比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前１８６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,154 円／平米 2万6,957 円／坪
推定価格 平米 坪	8,154 円／平米 2万6,957 円／坪
標準価格 平米 坪	8,041 円／平米 2万6,584 円／坪
査定価格 平米 坪	8,040 円／平米 2万6,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前１８６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,056 円／平米 10万9,283 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,731 円／平米 11万1,515 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,596 円／平米 4万1,642 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前１８６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万120 円／平米 9万9,577 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,387 円／平米 10万7,071 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,528 円／平米 4万4,724 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前１８６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,047 円／平米 8万6,111 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,471 円／平米 8万7,513 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,269 円／平米 4万3,867 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情