路線価 (2023) 埼玉県比企郡鳩山町松ケ丘1-1486-301 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡鳩山町埼玉県比企郡鳩山町松ケ丘１丁目１４８６番３０１
価格時点	2023 年
駅名	高坂駅 から 5400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	753万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,612 円 1平米 3万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	753万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,612 円／坪 1平米 3万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鳩山町及び周辺市町の戸建住宅地域である。現在需要者の中心は、鳩山町及びその周辺市町の居住者が多い。隣接する東松山市、坂戸市等では、大規模宅地開発及びこれに伴う大規模ＳＣの出店、圏央道効果ともいえる物流拠点の進出等、宅地需要は旺盛であるが、鳩山町は、鉄道路線がなく、やや利便性に劣り、若年層の流出・少子高齢化等から、宅地需要は減退気味である。ニュータウン地区内の土地は、３０千円／㎡程度で取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、鳩山町とその周辺市町に存する市街化区域内の住宅地域。需要者の中心は鳩山町とその周辺市町に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。周辺の自然環境は良好であるものの、最寄り駅へのアクセスなど交通利便性がやや劣り、また人口減少と高齢化率の上昇のため、需要は弱含みで推移している。土地は２００㎡程度で７００～８００万円前後が需要の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ニュータウン地区内は戸建住宅地域で、建築協定により共同住宅の建築が規制されていること等により、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、ニュータウン内の規範性の高い取引事例との比較により求めた価格であり、信頼度は高い。自用の戸建住宅としての利用が中心であり、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 建築費の高騰や投資採算性の観点から、収益還元法は適用していない。また、対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例から試算した比準価格は、同一需給圏内に存する宅地の取引市場の実態を反映している点で、実証的で信頼性が高く、説得力のある価格であると判断する。よって本件では、市場の特性を十分に踏まえながら、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高坂駅南西方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の区画整然とした分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡鳩山町埼玉県比企郡鳩山町松ケ丘１丁目１４８６番３０１
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	196 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　町道５ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	建築協定（建築協定）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環境条件の良い、比較的安定した住宅地ではあるが、高齢化が進み、価格は、弱含みの傾向が続くと予測される。 (2)当該地域は戸建住宅地として熟成した住宅地域が形成されており、当面現状維持程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,612 円 1平米 3万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,612 円 1平米 3万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、コロナの感染状況や供給制約に左右されつつも、持ち直し傾向にある。ウクライナ情勢の悪化が、世界経済の下振れ要因となる。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、先行きについては世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)高齢化が進み、土地価格は下落傾向にある。居住誘導区域内にあるが、いまのところ、地域要因に大きな要因変化はない。 (2)大規模造成された住宅団地内に存し、居住環境等に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町松ケ丘１丁目１４８６番３０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,880 円／平米 10万8,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,667 円／平米 10万4,691 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,343 円／平米 12万3,456 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町松ケ丘１丁目１４８６番３０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,441 円／平米 11万3,862 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,170 円／平米 10万9,660 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,024 円／平米 12万9,013 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町松ケ丘１丁目１４８６番３０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,504 円／平米 12万682 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,281 円／平米 11万3,333 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,303 円／平米 12万6,630 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町松ケ丘１丁目１４８６番３０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,683 円／平米 11万1,356 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,363 円／平米 10万3,686 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,925 円／平米 11万5,462 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情