路線価 (2023) 埼玉県比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上279-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡鳩山町埼玉県比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上２７９番２
価格時点	2023 年
駅名	坂戸駅 から 6900m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	837万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	837万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円／坪 1平米 1万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、概ね鳩山町及びその周辺市町村の市街化調整区域を圏域とする農家住宅等が点在する地域である。需要者の中心は、町内及び隣接市町村の居住者がほとんどで、それ以外からの転入は少ない。平坦な農地が広がる既存の農家集落地域で、若年層の圏外流出が著しく、少子高齢化が進んでいる。周辺地域全般の人口減等から地価は下落傾向にある。調整区域内の宅地は、取引は少ないが、１０千円／㎡～２０千円／㎡程度を中心に取引が行われている。 (2) 　同一需給圏は鳩山町内全域と判定される。需要者はかつてはニュウタウンを中心に外部からの転入時代もあったが、現在は鳩山町在住在勤者が主で、むしろ少子高齢化が加速して地縁的選考性が強まっている。鉄道駅をもたない鳩山町であって最寄駅へはバス便又は自動車利用で、地域のニーズを高めるにはハンデがあって土地需要は減退している。土地価格は１３０㎡程度で５００万円程度である。中古住宅で１０００万円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が未熟成のために比準価格のみを試算した。比準価格は、町内の調整区域内等に存する宅地の事例を収集し比準して求めたもので、市場を反映した実証的な価格である。本件では、比準価格を標準としながらも、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を右記のとおり査定した。 (2) 　近隣地域とその周辺には共同住宅が散見される程度でアパ－ト適地としての住宅地とは感じられず、実際収益価格は投資採算、事業収益性から難があり試算しなかった。よつて実証性、客観性ある取引事例の試算価格に規範性が認められるので比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂戸駅北西方
距離	6900 m
土地の状態
土地面積	143.1 坪 (473 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ空地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡鳩山町埼玉県比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上２７９番２
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	20 m
面積	480 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　町道５．６ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内にあり、少子高齢化が進んでいることから、徐々に住宅戸数等が減少して行くことが予測される。 (2)農村集落地域でもあり土地取引も限られ今後も価格の下落基調は変わらないものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、コロナの感染状況や供給制約に左右されつつも、持ち直し傾向にある。ウクライナ情勢の悪化が、世界経済の下振れ要因となる。 (2)　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回復の期待度は高いが原材料高や物価高により不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな落ち込みはない。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域住民の高齢化、人口減少は依然進んでいるが、目立った地域要因の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上２７９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,227 円／平米 5万3,646 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,130 円／平米 5万3,326 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,015 円／平米 5万6,252 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上２７９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,437 円／平米 5万4,341 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,465 円／平米 7万963 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,627 円／平米 5万4,969 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上２７９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,473 円／平米 7万4,296 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,960 円／平米 7万5,906 円／坪
標準価格 平米 坪	2万87 円／平米 6万6,408 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上２７９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,336 円／平米 6万3,925 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,201 円／平米 6万3,479 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,128 円／平米 5万6,625 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情