路線価 (2023) 埼玉県北葛飾郡杉戸町清地2-749 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 北葛飾郡杉戸町埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
価格時点	2023 年
駅名	東武動物公園駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,670万 円 (942 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,670万 円 (942 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,021 円／坪 1平米 6万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、杉戸町及び隣接市町の主要幹線道路沿いの路線商業地域が圏域である。需要者の中心は、ロードサイドを中心とする首都圏を展開する事業者、法人及び地元企業である。景気の回復にはまだ至ってないが、国道４号線沿いは出店需要は堅調であり、事業者間の競合及び競争が激しい。コロナ禍が収まりつつあるが需給関係はまだ好転してない。土地相場は、坪２０万前後が中心となっており、標準的規模９６０㎡で、５，９５０万程度である。 (2) 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の国道４号沿いの路線商業地域で、概ね杉戸町及びその隣接市の圏域。地元の法人や個人資産家の需要もあるが、需要者の中心は全国展開のチエ－ン店が多い。当該道路は、古くからの国道であるが、杉戸町の市街中心部からそう離れていないため繁華性はある。圏央道の埼玉県内の全面開通により、多少アクセスは向上したが、需要は停滞化している。取引の中心は総額で９，７６０万円程度の店舗と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道４号線沿いの路線商業地域である。収益価格は建築コスト高及びコロナ禍による影響のため賃料水準が回復していない。従って、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。又、積算価格は後述のとおり原価法が適用できなかった。よって、市場の実態を反映し、実証的で説得性が高い比準価格を中心として、収益価格を比較考量して、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は広域的な国道４号沿いの路線商業地域であり、通過車両向けの沿道サ－ビス施設が中心であるものの杉戸町の市街中心部にほど近く、テナントビル等の経営も可能と思料される。以上を踏まえ、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけると共に代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武動物公園駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	284.9 坪 (942 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道サービス店舗が多く見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北葛飾郡杉戸町埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
標準地の範囲
東	130 m
西	80 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	30 m
面積	960 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１５．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道４号線沿いの路線商業地域で、今後とも商業地として現状を維持していくと予測する。地価は、弱含みで下落が続いているが、コロナ禍の影響が収まりつつあるので、今後は横這い傾向に向かうものと思われる。 (2)幹線国道４号線の沿道地域であり、車両通行量も多く、今後も熟成した路線商業地域として推移していくものと予測する。当該国道の沿線では一部活発な所もあるが、地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸数はともに増加している。人口は毎年減少基調で推移し、世帯数は核家族化で年々微増の傾向にある。 (2)アマゾン等の利用が増え流通施設の需要が高まり、コロナ需要と相俟って徐々に路線商業地の需要が増加しつつある。
地域要因
(1)国道４号線沿いの沿道型施設を中心とした路線商業地域である。コロナ禍の影響も残り、地価は下落している。下落率は、昨年と同程度である。 (2)圏央道の埼玉県内の全面開通によって、アクセスは向上したが、その効果は需要に結びついていない。地価は若干弱含みを続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１４６４０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,111 円／平米 22万5,175 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,975 円／平米 22万4,725 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,067 円／平米 21万1,806 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１４６４０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,751 円／平米 27万3,575 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,219 円／平米 20万5,696 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１４６４０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,452 円／平米 27万2,586 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,901 円／平米 20万4,645 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23124005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,938 円／平米 20万4,767 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,249 円／平米 20万5,795 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情