路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区春日2-37-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区春日２丁目３７番１８
価格時点	2023 年
駅名	西千葉駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,700万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万8,166 円 1平米 31万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,670万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万1,554 円／坪 1平米 30万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市及び隣接市域における最寄駅から徒歩圏内の商業地域又は商住混在地域の存する範囲である。主な需要者層は、店舗を経営する法人のほか、賃貸マンション等を投資目的で開発する法人である。圏内では特に共同住宅の賃貸市場が安定しており、高度利用が可能な商業地域においては共同住宅地を中心に需給は強含みである。立地条件等により価格帯は様々であるが、ＪＲ西千葉駅周辺の商業地は、１㎡あたり２０万円から４０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、千葉市中心商業地及びその外縁部に所在する商業地域である。需要者は千葉市に地縁的選好性を有する事業者等が中心であるが、駅近接の商業地域という特性上、市場に供給される絶対量は少ない。なお、複合不動産の総額は規模により様々であること及び市場供給量が少ないことから、中心価格帯を見出すことは困難であるが、土地については単価で２０～４０万円程度が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、ＪＲ西千葉駅周辺の商業地域であり、生活関連店舗のほか、通勤・通学者向けの賃貸用共同住宅を想定して収益価格を試算したが、家賃の保守性及び遅効性等に起因して、収益価格はやや低位に試算された。一方で比準価格は現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場の需給動向を反映している。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では千葉市中心商業地及びその外縁部に所在する事例に基づき試算したもので、信頼性は高い。一方、収益価格は収益性の観点から求めた価格である。各種想定要素は含まれるが、賃貸市場の動向等を反映した適切な試算価格を求め得たものであり、一定の説得力を有する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西千葉駅北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅兼事務所の多い駅近接の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区春日２丁目３７番１８
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	22 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ西千葉駅周辺の商業地域として稀少性のある立地条件を備えており、店舗及び共同住宅の賃貸需要も堅調であるため、地価水準は当面のところは上昇基調にて推移するものと予測する。 (2)店舗付共同住宅等が多い駅近接の商業地域であり、今後も現状を維持するものと思料するが、中心商業地や背後住宅地の取引価格に牽引され、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 103万8,084 円 1平米 31万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等による景気の下振れリスクが存するものの、低金利を背景にして不動産市場における資金調達環境は依然として良好である。 (2)長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物価高騰が不動産市場に与える影響等に留意する必要がある。
地域要因
(1)ＪＲ総武線「西千葉」駅周辺の商業地域であり、地域要因に特段の変動は無いものの、立地条件に稀少性が認められること等から地価は上昇している。 (2)用途の多様性の観点から根強い需要が認められる商業地域であり、地域要因に格別の変動要因は見受けられない。
個別的要因	(1)画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231018385 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目３７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,017 円／平米 96万2,102 円／坪
推定価格 平米 坪	28万664 円／平米 92万7,875 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,092 円／平米 107万1,448 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018385 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目３７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,368 円／平米 103万2,689 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,928 円／平米 105万4,376 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,289 円／平米 103万5,733 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018385 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目３７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,257 円／平米 104万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,489 円／平米 107万9,373 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,288 円／平米 104万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018385 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目３７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,843 円／平米 122万9,313 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,634 円／平米 122万2,010 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,956 円／平米 107万999 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情