路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区浜野町1025-426外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外
価格時点	2023 年
駅名	浜野駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,050万 円 (973 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,010万 円 (973 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円／坪 1平米 7万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市内臨海部における中央区及び緑区内において幹線道路沿いの地域並びにその背後地域を含んだ圏域であると判定した。需要者の属性としては、幹線沿いで店舗展開を目論む自動車販売業等のロードサイド需要が考えられる。市場の需給動向としては、国道沿いの路線商業における取引自体はそれほど多くないが出物がでれば足は速い。需要の中心となる価格帯は、画地規模により異なるが、対象標準地の規模で土地のみ７，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は千葉市及び隣接市内の路線商業地域等の存する圏域である。需要者としては、沿道型店舗の取得を企図する法人の他、物流業者・倉庫業者等が有力である。新型コロナウイルスの影響により、宅配業等のシェア拡大に伴い物流業との用地競合が生じ、代替・競争関係にある画地規模の大きなロードサイド型店舗用地に対する需要にも増大傾向が見られる。画地規模により取引価格帯に幅があるが、土地総額で１億円前後、平米単価で７万円前後が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　上記における比準価格は、同一需給圏内の類似地域にて規範性を有する事例から求められた価格であり説得力を有するものである。他方、収益価格は低層店舗の想定を行い賃貸に供することを前提とした価格であるが、その想定に関し不確実性が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心とし、収益価格を比較考量することで上記鑑定評価額を決定した。なお、他の標準地との規準比較は比較に値する地点が存しないことから断念した。 (2) 比準価格は、対象不動産と類似性を有する取引価格を基に試算された価格であり、実勢価格を反映しているといえる。また、収益還元法は、最有効使用の想定建物に係る賃料を基に試算された価格であるが、その試算過程は必ずしも投資家の想定と一致するわけではなく、賃貸市場の未成熟な対象地に係る収益価格は、やや低廉に試算されたものと思料される。よって、本件では、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考慮しつつ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	浜野駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	294.3 坪 (973 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、ホテル等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	36 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)隣接市境の国道沿いにロードサイド店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状にて推移するものと思料する。また、地価は区内における路線商業地に対する評価の高まりを踏まえ上昇基調にて推移すると予測する。 (2)国道３５７号線沿いに工場、飲食店、ホテル、アミューズメント施設等、多様な用途が競合する路線商業地域である。交通量の多い国道沿いにあって、需要は底堅く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉駅東口再開発ビルが完成に至り、それに伴う周辺開発も活発に行われており、市中心部の賑わいが市全体へと波及することが大いに期待される。 (2)ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあり、不動産市場においても、取引件数、取引価格に回復傾向が見られる。
地域要因
(1)国道沿いにロードサイド店舗が連坦する路線商業地域に存しており、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。 (2)多様な用途が競合する路線商業地域であり、流通業等の需要も競合する地域であるが、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)代替競争関係にある不動産との比較における優劣は標準的なものであり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231015252 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,537 円／平米 21万53 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,455 円／平米 22万6,312 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,408 円／平米 24万5,993 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231016346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,460 円／平米 19万6,575 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,979 円／平米 20万8,209 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,455 円／平米 22万6,312 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231016346 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,103 円／平米 20万5,313 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,372 円／平米 21万6,120 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,057 円／平米 23万4,914 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231016346 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,190 円／平米 24万8,578 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,498 円／平米 25万9,514 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,569 円／平米 24万3,219 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231015252 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,456 円／平米 22万6,316 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,322 円／平米 22万5,873 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,182 円／平米 24万5,246 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,400 円／平米 25万2,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情