路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区出洲港26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区出洲港２６番
価格時点	2023 年
駅名	本千葉駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,080万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,080万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,048 円／坪 1平米 7万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市及び隣接市域に形成されている中小規模の工業地域が存する範囲である。主な需要者層は、中小の物流業者、製造業者等である。圏内は港湾施設のほか、高速道路や幹線道路への交通アクセスが良好で、人口集中地区にも近接しているため、特に物流事業用地の土地需要が旺盛である。需要の中心価格帯は、立地条件や画地規模、取引目的等により様々であるが、近隣地域及びその周辺の土地は１㎡あたり６万円から８万円程度である。 (2) 同一需給圏は千葉県北部の工業地域等の存する圏域である。典型的需要者としては、倉庫業や物流業を生業とした法人等が有力である。新型コロナウイルスの影響により、宅配ニーズが定着しつつあり、依然として物流・倉庫需要は高い。また、マルチテナント型の物流施設等、大型物流施設との競合もあり、地価上昇率は依然として高い。取引の中心価格帯は画地規模等により異なるが、土地総額で１億円前後、平米単価では１０万円弱の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、倉庫、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、自己使用目的の売買が中心で賃貸需要が乏しく、収益用不動産として賃貸建物の想定に適さないため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場参加者が重視する価格である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、市場の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 近隣地域では自己使用不動産の取引が中心で、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、対象不動産と代替性を有する取引事例を基にした価格であり、主として市場性が反映されている。適用に当たっては、やや広域的範囲からの事例収集となり、価格水準もやや異なる事例も含まれたが、適切に補正を行うことで信頼性確保に努めた。本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本千葉駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	299.8 坪 (991 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	作業所兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、営業所等が建ち並ぶ臨海沿いの工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区出洲港２６番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	180 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	30 m
面積	960 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の倉庫等が中心の工業地域として成熟している。市街地や幹線道路に近く、需要は堅調で新規の土地供給が限定的であるため需給は強含みであり、当面は地価水準は上昇基調にて推移するものと予測する。 (2)工場、倉庫、物流施設等が建ち並ぶ工業地域であって、幹線道路及び商業地域等への連続性が良好な地域である。新型コロナウイルスによる倉庫需要の高まりもあって、当面、地価の上昇基調が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,048円 1平米 7万1,400円
前年から次年への変動率 7.4 ％
2022年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万6,048円 1平米 7万1,400円
前年から次年への変動率 7.4 ％
2019年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇や供給網の停滞等による景気の下振れリスクが存するものの、低金利を背景にして不動産市場における資金調達環境は依然として良好である。 (2)ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあり、不動産市場においても、取引件数、取引価格に回復傾向が見られる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は無いものの、倉庫・物流業者を中心に堅調な土地需要が見込まれるため、地価は上昇基調にて推移している。 (2)工場、倉庫、物流施設等が多い工業地域であり、地域要因に大きな変化はみられない。
個別的要因	(1)画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231016346 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区出洲港２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,294 円／平米 26万2,146 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,386 円／平米 27万2,368 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,145 円／平米 23万5,205 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018737 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市中央区出洲港２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,513 円／平米 27万6,094 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,513 円／平米 27万6,094 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,747 円／平米 23万7,196 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018737 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県千葉市中央区出洲港２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,696 円／平米 27万87 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,367 円／平米 27万8,917 円／坪
標準価格 平米 坪	7万897 円／平米 23万4,385 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018737 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県千葉市中央区出洲港２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万522 円／平米 29万9,266 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,840 円／平米 30万3,623 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,694 円／平米 23万7,020 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情