路線価 (2023) 千葉県千葉市花見川区こてはし台5-27-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２
価格時点	2023 年
駅名	勝田台駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円／坪 1平米 5万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として千葉市北部及び隣接する八千代市・四街道市内の京成本線及びＪＲ総武線沿線で、最寄駅まではバス便利用となる戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次・２次取得者層であり、圏外からの転入者は少ない。区画整然とした住宅地域であるが、需要はやや弱含みである。土地は、対象標準地の規模で１０百万円～１５百万円程度、新築戸建住宅は、総額で３０百万円以下が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、千葉市内の京成本線沿線を中心に所在する駅徒歩圏内外の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住するサラリーマン世帯で、東京方面へ勤務する圏外からの転入者も見られる。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円未満程度、中古戸建住宅は建物の建築年数によって差が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等は見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、賃料水準の把握が困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地の存する近隣地域は、居住の快適性を重視する自己使用目的を中心とした戸建住宅地域であり、投資採算性に見合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採用し、各事例の個別的要因及び地域要因についても十分に検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用することを妥当と判断して、代表標準地との検討、単価と総額の関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝田台駅南西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	15 m
面積	218 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)勝田台駅からは距離のある、バス便利用の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、当面横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。地価は当地域における堅調な住宅需要を背景に、安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)花見川区の人口は微減傾向で、高齢化率は上昇している。不動産取引件数は令和４年１～９月は増加傾向で、取引価格は地域により二極化傾向にある。 (2)花見川区の人口はやや減少傾向で推移しており、高齢化が進んでいる。土地取引件数は増加傾向にあり、駅徒歩圏の住宅地需要は引続き旺盛である。
地域要因
(1)最寄駅から距離はあるが、区画整然とした住宅地域であり、地価の底値感から、相応の需要は認められ、地価水準は下落傾向から横這いに転じている。 (2)京成本線勝田台駅を最寄り駅とする良好な住宅地域で、都心への通勤圏として堅調な需要が認められ、地価は安定傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231028384 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,925 円／平米 19万8,112 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,332 円／平米 19万6,152 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,931 円／平米 19万8,132 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231028384 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,155 円／平米 19万2,260 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,918 円／平米 18万4,865 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,059 円／平米 18万8,637 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231028384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,796 円／平米 19万4,380 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,643 円／平米 19万568 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,643 円／平米 19万568 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231028384 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,981 円／平米 19万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,825 円／平米 19万1,169 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,825 円／平米 19万1,169 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231028384 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万766 円／平米 20万892 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,961 円／平米 19万1,619 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,218 円／平米 18万5,857 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情