路線価 (2023) 千葉県千葉市花見川区大日町1420-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区大日町１４２０番４３
価格時点	2023 年
駅名	勝田台駅 から 4700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	554万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	554万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円／坪 1平米 3万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京成本線及びＪＲ総武本線沿線で、千葉市及びその隣接市を含むバス圏の住宅地域一円。需要者は千葉市又は隣接市の居住者で、千葉市域及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、市街化調整区域のため限られており、需要の中心となる価格は土地が０．６千万円前後、戸建分譲で２０千万円前後と推せられる。 (2) 同一需給圏は主に千葉市、八千代市、佐倉市、四街道市内のうち、概ね京成本線及びＪＲ総武本線各駅までバス等を利用する郊外に位置する住宅地域が圏域。需要者は圏内に在住の３０～４０歳代の一次取得者が中心。畑に囲まれた既存住宅地で、生活利便性にも劣り、需要は衰退傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地で５百万～６百万円程度、新築戸建は２０百万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺にアパートは見られず、また、立地的にも難しく、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅地域で、収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。同手法は、地域の価格水準を決定している実際の取引事例に基づく実証的な手法である。したがって、取引事例比較法により求めた価格をそのまま採用することとして対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は戸建住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、周辺環境とその交通接近性により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は無く、自己使用目的の取引が支配的で、合理的な賃貸想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。よって、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝田台駅南方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	畑に囲まれた一般住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区大日町１４２０番４３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	142 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に島状となった戸建住宅地で、地域の拡大は見込みづらく、駅や利便施設への接近性も劣るため地域選好性は低い。よって、今しばらく地価の下落が続くと予測する。 (2)駅徒歩圏外のバス圏の市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。地価については、その交通利便性から需要が乏しく、弱含み基調を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税などが不動産市場を支えていたが、海外との金利差が国内経済に影響し出し、先行き不透明感は強い。 (2)景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって穏やかに持ち直しており、企業収益に弱さが残るものの設備投資、雇用情勢等が持ち直している。
地域要因
(1)特別な地域要因の変動はない。 (2)最寄り駅までバス圏の住宅地域で、調区内宅地と交通利便性が劣ることを主因として、土地需要が依然として弱く、地価は弱含み基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231028384 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区大日町１４２０番４３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,349 円／平米 9万416 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,158 円／平米 8万9,784 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,179 円／平米 11万6,302 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025383 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市花見川区大日町１４２０番４３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,133 円／平米 7万6,478 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,891 円／平米 11万8,656 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,927 円／平米 11万8,775 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231028384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区大日町１４２０番４３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万766 円／平米 20万892 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,961 円／平米 19万1,619 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,031 円／平米 12万9,036 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025383 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区大日町１４２０番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,761 円／平米 16万4,510 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,070 円／平米 15万8,919 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,121 円／平米 12万6,028 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231028384 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区大日町１４２０番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,772 円／平米 16万1,240 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,577 円／平米 16万596 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,720 円／平米 13万1,314 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情