路線価 (2023) 千葉県千葉市緑区おゆみ野1-44-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市緑区千葉県千葉市緑区おゆみ野１丁目４４番４
価格時点	2023 年
駅名	鎌取駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千葉市内のＪＲ外房線及び京成千原線沿線の住環境良好な住宅地域一円。需要者は千葉市に地縁性のある一次・二次取得者層が中心となるが、市外からの転入者も多い地域である。住環境の良好な住宅地域で需要は強く、供給も比較的多い地域である。市場での取引の中心となる価格帯は、土地のみで２，０００～３，０００万円、新築戸建住宅で３，５００～４，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ鎌取駅又は京成電鉄千原線の各駅を最寄駅とする区画整然とした住宅地域の存する範囲である。主な需要者層は、千葉市内に在住の一次取得者又は二次取得者若しくは圏外からの転入者である。圏内の住宅地域は住環境及び生活の利便性ともに良好で、堅調な需要が見込まれるため、需給は強含みである。需要の中心価格帯は、土地は１７０㎡程度で２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万円から４，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も散見されるが、自用の戸建住宅が主体の住宅地域で、賃貸建物を想定することは実情にそぐわないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から実証的な価格が得られた。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は、公法上の規制が第１種低層住居専用地域（建ぺい率５０％、容積率１００％）であり、自己使用目的を前提とする戸建住宅が中心で、収益物件である賃貸建物の建築を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場参加者が重視する価格である。以上より、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	鎌取駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市緑区千葉県千葉市緑区おゆみ野１丁目４４番４
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後も現状のまま推移する地域と予測される。地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (2)区画整然とした戸建住宅地域として今後とも良好な住環境を維持し、ＪＲ鎌取駅から徒歩圏内の住宅地域として堅調な需要が見込まれる。そのため、地価水準は当面のところは上昇基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は回復しつつあるが、円安、資源高等により製造業の景況感は悪化している。宿泊、飲食業の景況感は上向き。不動産市況は足元では堅調である。 (2)物価上昇等による景気の下振れリスクが存するものの、低金利を背景にして不動産市場における資金調達環境は依然として良好である。
地域要因
(1)既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動は無いものの、住環境の良好な住宅地域として堅調な土地需要が見込まれるため、地価は上昇基調にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231019791 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野１丁目４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,461 円／平米 38万5,020 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,776 円／平米 38万2,755 円／坪
標準価格 平米 坪	12万600 円／平米 39万8,704 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231019791 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野１丁目４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,337 円／平米 28万2,124 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,312 円／平米 34万4,855 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,649 円／平米 35万5,888 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231019791 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野１丁目４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,643 円／平米 41万5,376 円／坪
推定価格 平米 坪	12万599 円／平米 39万8,700 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,405 円／平米 39万4,753 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231019791 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野１丁目４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,614 円／平米 37万5,608 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,269 円／平米 37万7,773 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,383 円／平米 37万8,150 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231019791 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野１丁目４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,159 円／平米 34万1,044 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,528 円／平米 36万2,100 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,211 円／平米 37万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情