路線価 (2023) 千葉県千葉市美浜区真砂2-32-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１
価格時点	2023 年
駅名	検見川浜駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,800万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,800万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万7,566 円／坪 1平米 21万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に千葉市・習志野市内の商住混在型の近隣型商業地域及び路線商業地域が圏域。需要者は、地縁のある地元法人又は大手・中堅の法人店舗事業者である。地域の繁華性は劣り商業地としての魅力は乏しいものの店舗付共同住宅地としての需要は見込まれる。類似性の高い取引事例は少なく、画地規模も様々で中心価格帯を指摘することは難しい。 (2) 同一需給圏は、千葉市と習志野市の商業地域。需要の中心は店舗、事業所等の用地の取得を検討する事業者、営業所の出店を検討する法人等である。幹線道路沿いに新規の量販店、飲食店等が多く進出する傾向にあり、近隣の商業地は取引件数は少なく、また立地によってはマンション等への転用ための取引も見られる。市場の中心となる価格帯は、敷地規模、用途により一様ではなく、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には賃貸マンション等の収益物件も少なくないが、収益性に着目して土地取引がなされる地域ではなく、類似の近隣型商業地及び背後の住宅地等の取引価格の水準を重視して地価形成がなされているため、収益価格は比準価格より低く求められた。よって、主たる需要者の属性等を勘案し、相対的に信頼性の高い比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけて、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、標準地が容積率４００％の商業地域であるが、設定賃料以上の収益は期待できず、比準価格より低く試算された。一方、比準価格は、千葉市内の同一需給圏内の商業地の事例から規範性がある比準価格が試算された。従って、規範性がある比準価格を重視し、収益価格と比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	検見川浜駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	126.1 坪 (417 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼寄宿舎
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、高層共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１
標準地の範囲
東	60 m
西	25 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	21 m
面積	420 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、営業所、高層共同住宅が建ち並ぶ商住混在型の近隣型商業地域で、地域要因に特段の変化は無く、当分の間は現況を維持すると予測する。地価については背後住宅地の堅調な需要の影響から強含み基調を予測する。 (2)営業所、店舗、高層の共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特に変動要因はなく、概ね現状で推移するものと予測する。価格は、経済の景気回復基調を反映し、やや強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって穏やかに持ち直しており、企業収益に弱さが残るものの設備投資、雇用情勢等が持ち直している。 (2)新型コロナウイルス、ウクライナ戦争の影響が懸念されたが、非製造業を中心に企業の業況は改善され、地価は底堅く推移している。
地域要因
(1)店舗集積度の低い商住混在型の近隣型商業地域で、繁華性に乏しいものの、背後の住宅需要が堅調である影響を受け、地価は強含んでいる。 (2)共同住宅等も見られる商業地域で、近隣の取引は少ないが、事業者等の需要や景気動向を反映し、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231028765 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,569 円／平米 83万1,687 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,376 円／平米 81万7,825 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,914 円／平米 74万6,872 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231027618 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,173 円／平米 89万9,804 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,637 円／平米 88万4,808 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,811 円／平米 74万9,837 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	82 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231026785 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,911 円／平米 62万7,846 円／坪
推定価格 平米 坪	18万782 円／平米 59万7,665 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,441 円／平米 69万9,024 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025021 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,501 円／平米 67万6,080 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,729 円／平米 68万140 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,650 円／平米 73万6,081 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231026438 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,233 円／平米 59万9,156 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,595 円／平米 60万353 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,651 円／平米 70万9,636 円／坪
査定価格 平米 坪	21万5,000 円／平米 71万790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情