路線価 (2023) 千葉県市川市東菅野3-697-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市東菅野３丁目６９７番８外
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,710万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,710万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万4,450 円／坪 1平米 32万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市内、ＪＲ総武線、本八幡駅及び市川駅を最寄駅する住宅地域。需要者は３０歳～４０歳代の都内通勤者が多く、市外からの転入者も見受けられる。概ね閑静な住宅地域であり、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。中心的価格帯は土地のみで３０００万円台～６０００万円台程度、新築の戸建住宅で５０００万円～８０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ中央総武線北東側の本八幡駅及び市川駅を最寄駅する居住環境良好な住宅地域で、需要者は市内に居住する富裕層を中心に都内及び周辺市からの転入者も見受けられる。近年は土地が細分化される傾向が見られるが、閑静な住宅地域であり、需要は堅調であり、地価の上昇傾向が続いている。土地は４，０００万円～５，０００万円程度、新築の戸建住宅は４，５００万円～７，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は信頼性のある取引事例に基づいたもので実証的である。近隣地域にはアパートも見られるが、鉄道駅からやや遠いうえ第一種低層住居専用地域に所在しており、地価水準に見合った賃貸収入を得られないことは明らかである。対象標準地の規模、形状から主たる需要者は自己使用の戸建住宅取得者と考えられるため収益還元法は適用しない。代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅にアパートが混在する住宅地域であるが、対象標準地の規模では経済合理性や市場性のある賃貸共同住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規市場参入者は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であると判断されることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討結果を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	本八幡駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市東菅野３丁目６９７番８外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	10 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ総武線沿線の一般住宅にアパート等が混在する住宅地域。今後も現況の利用状況が維持されると予測する。住宅地の需要は堅調、当面の間、地価上昇基調が続くものと予測する。 (2)一般住宅にアパート等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、現況の利用状況が維持されると予測する。ＪＲ中央総武線沿線の住宅地域で需要は堅調で、地価上昇が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 8.7 ％
2022年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 8.7 ％
2019年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会全般的な景気動向により環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著になっている。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。各種政策の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇している。
地域要因
(1)ＪＲ本八幡駅勢圏の住宅地域。比較的に居住環境の良好な地域で需要は堅調。住宅需要は強く、地価は上昇傾向にある。 (2)ＪＲ本八幡駅からはやや距離のある住宅地域であるが、比較的住環境の良好な地域で需要は根強く、地価の上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036993 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東菅野３丁目６９７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万7,039 円／平米 111万4,251 円／坪
推定価格 平米 坪	32万360 円／平米 105万9,110 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,657 円／平米 99万7,278 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039244 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東菅野３丁目６９７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,005 円／平米 103万4,795 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,015 円／平米 104万4,746 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,696 円／平米 100万713 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039244 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東菅野３丁目６９７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,958 円／平米 119万21 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,677 円／平米 122万2,152 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,170 円／平米 114万1,132 円／坪
査定価格 平米 坪	35万9,000 円／平米 118万6,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039633 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東菅野３丁目６９７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,618 円／平米 86万4,909 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,906 円／平米 85万5,943 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,877 円／平米 97万1,557 円／坪
査定価格 平米 坪	30万6,000 円／平米 101万1,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039015 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東菅野３丁目６９７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,205 円／平米 99万5,784 円／坪
推定価格 平米 坪	30万328 円／平米 99万2,884 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,820 円／平米 105万4,019 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情