路線価 (2023) 千葉県市川市妙典5-116-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市妙典５丁目１１６番２外
価格時点	2023 年
駅名	妙典駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,500万 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万2,892 円 1平米 38万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,500万 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万2,892 円／坪 1平米 38万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市及び隣接市の東京メトロ東西線及びＪＲ総武線沿線の住宅地域である。需要者は、賃貸マンション等の収益物件を開発する不動産会社、法人あるいは個人投資家等が中心であるが、都心への接近性の高さから敷地規模により分譲マンション開発業者等が市場参加する地域である。需要は高いものの用地取得が困難で供給が限定的である。市場で中心となる価格帯は取引される規模によって価格帯はまちまちである。 (2) 同一需給圏は市川市及び浦安市内の東京メトロ東西線及びＪＲ総武線沿線の住宅地域である。需要者は、賃貸マンション等の収益物件を開発する不動産会社、法人あるいは個人投資家等が中心であるが、敷地規模によっては分譲マンションを開発する事業者等が市場参加する地域でもある。都心への接近性等の優位性を活かし、収益物件としての需要が認められ、地価は上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は中層共同住宅、一般住宅等の混在住宅地域であり、画地規模が大きな土地は賃貸マンションや分譲マンションの建築が可能であることから、投資採算性を重視する収益価格は一定の規範性がある。一方、不動産市場において市場性を適切に反映する比準価格は説得性が高い。したがって本件においては比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域は中層共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域であり、画地規模が大きな土地については賃貸マンション等の建築が可能であることから、投資採算性を重視する収益価格には一定の規範性がある。一方、不動産市場において成立した取引事例を基礎とした市場性を適切に反映する比準価格が説得性が高い。したがって本件においては比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	妙典駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	217.5 坪 (719 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模のマンションが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市妙典５丁目１１６番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	90 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	19.5 m
面積	720 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心への利便性にも優れた中規模の共同住宅の多い住宅地域で最寄駅から概ね徒歩圏内にある。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。 (2)当該地域は東京メトロ東西線沿いの共同住宅に戸建住宅も見られる住宅地域である。都心へのアクセスが良好で相応の需要があり、地価は上昇傾向にあり、今後も同様の傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万2,892 円 1平米 38万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 126万2,892 円 1平米 38万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)今後の動向は不透明であるが新型コロナ感染症の影響が続く中、年間での市内の人口は増加し特に都心への接近性の良好な住宅需要は良好である。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。各種政策の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇している。
地域要因
(1)中規模マンションの多い利便性の高い住宅地域であるが共同住宅適地の供給は少なく地価は上昇傾向にある。特別な地域要因の変動はない。 (2)最寄り駅から徒歩圏の地域に所在する、共同住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市妙典５丁目１１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	55万786 円／平米 182万899 円／坪
推定価格 平米 坪	34万963 円／平米 112万7,224 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,277 円／平米 120万4,300 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231038421 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市妙典５丁目１１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,428 円／平米 127万4,225 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,159 円／平米 126万3,418 円／坪
標準価格 平米 坪	37万8,375 円／平米 125万908 円／坪
査定価格 平米 坪	38万6,000 円／平米 127万6,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	9.6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231038421 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市妙典５丁目１１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万601 円／平米 112万6,027 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,055 円／平米 116万588 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,059 円／平米 123万9,945 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036993 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市妙典５丁目１１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,051 円／平米 111万985 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,039 円／平米 111万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,244 円／平米 123万3,945 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情