路線価 (2023) 千葉県市川市中国分4-680-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市中国分４丁目６８０番１
価格時点	2023 年
駅名	矢切駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円／坪 1平米 14万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北総線並びにＪＲ中央総武線各沿線徒歩圏外で市川市内の住宅地域。主な需要者同一市内に居住する一次取得の一般勤労者層や自営業者等である。既に一般住宅が建て込んでいるため新たな大規模宅地供給の余地は殆どない。そのため熟成した住宅地となっており、需給の状態に大きな変動は見られない。土地価格は標準的な画地規模で概ね２０百万円台前半、また新築戸建物件は画地の規模を縮小して４０百万円前後の価格帯が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は市川市及び隣接市の北総線、ＪＲ総武線・武蔵野線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市川市及び隣接市の居住者及び地縁者による一次取得者である。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏外にある住宅地域であるが、生活利便性に特段問題はないため需給は比較的安定している。市場の中心価格帯は土地は１６０㎡程度で２，２００万円前後、新築戸建住宅は４，５００万円前後の物件が主流である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は、バス便に依存する郊外の第１種低層住居専用地域内の戸建住宅を中心とした地域であり、収益性よりもむしろ居住の快適性が重視される。そこでは土地取引に当たり代替競争関係にある不動産の取引価格を指標として取引されることが一般的である。そのために収益価格は試算せず、代表標準地の価格との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から実証的に求められた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は戸建住宅を中心とした第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり、その地域的特性や画地条件等から判断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しない。また、土地取引は居住の快適性等の住環境を重視した自己使用目的で取引されており、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、これによって求められた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢切駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市中国分４丁目６８０番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅から徒歩圏外にあり、地域要因に格別の変動はない。今後とも熟成した住宅地として安定的に推移するものと予測する。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心へのアクセスに優れ、駅周辺でのマンション建設や郊外の宅地開発等が行われてきた。人口、世帯数ともにこの一年間は増加傾向で推移してきた。 (2)原材料高が続き製造業の景気感は悪化した一方、行動制限の緩和も伴い非製造業は回復した。欧米の利上げによる世界経済の減速等の懸念も残る。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏外の熟成した住宅地域であり、利便性の向上や、居住環境の良化等の格別の変動要因はない。 (2)最寄り駅徒歩圏外にある成熟した戸建住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。地価は上昇で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231038421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中国分４丁目６８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,167 円／平米 47万4 円／坪
推定価格 平米 坪	14万216 円／平米 46万3,554 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,264 円／平米 45万489 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036993 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中国分４丁目６８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,496 円／平米 45万7,868 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,595 円／平米 45万1,583 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,004 円／平米 43万9,711 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039015 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中国分４丁目６８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,413 円／平米 47万4,123 円／坪
推定価格 平米 坪	14万931 円／平米 46万5,918 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,862 円／平米 44万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039633 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中国分４丁目６８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,481 円／平米 48万960 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,056 円／平米 46万6,331 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,323 円／平米 44万766 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231036993 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中国分４丁目６８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,627 円／平米 47万4,831 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,622 円／平米 46万1,590 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,684 円／平米 42万5,429 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情