路線価 (2023) 千葉県市川市南八幡4-187-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市南八幡４丁目１８７番４
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 198万3,600 円
1平米当たり	1平米 60万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 270万7,614 円 1平米 81万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 270万7,614 円／坪 1平米 81万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地の同一需給圏は、千葉県西部、東京都東部の鉄道駅最寄りの商業用途の地域である。ＪＲ駅と市川市南部住宅街を結ぶ駅前道路近くにあり、通行量が多く、飲食店舗を中心として店舗の連坦性があり、商業収益も期待できる。新規の建築は上層階をマンションとするものが多く、駅近くでもあるので、マンション素地としての不動産需要も集中している。土地は、１億円程度の取引が中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は市川市並びに周辺市内の商業地域である。都心へはアクセス良好で、最寄り駅周辺の商業集積の程度は高く、背後地の人口裏付けもあって需要は高い。市場参加者は主に千葉県内及び都内を拠点とする企業、個人事業者の他、富裕層、投資家等もいる。商業地の価格については土地の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等によりバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域にあり、商業収益の獲得を目的として土地利用されており、収益性が重視される。大規模画地は、マンション業者の需要が強く、富裕層の収益物件への需要も見られる。そこで、賃貸利用を想定した土地の収益性を表す収益価格と取引市場で成立した取引事例より求められた比準価格を関連づけ、単価と総額の関連等に留意し、上記の通り鑑定評価額額を決定した。 (2) 本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求められた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格と収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八幡駅南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、事務所ビルの多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市南八幡４丁目１８７番４
標準地の範囲
東	25 m
西	40 m
南	20 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	132 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近くの店舗、事務所兼共同住宅等のビルが見られる商業地域である。１階店舗は飲食店が多く新型コロナでの行動規制も緩和し、収益性は向上している。今後も現状と同様に推移すると予測する。 (2)最寄駅に近く、店舗、事務所ビルが多い商業地域。地域要因に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間、概ね現状が維持されていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 284万6,466 円 1平米 86万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 276万510 円 1平米 83万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 284万6,466円 1平米 86万1,000円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2022年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 276万510円 1平米 83万5,000円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2019年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの流行での行動規制が緩み、客足の回復がみられる。依然低金利が続き、貨幣供給も緩く、投資意欲が強く見られる。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)駅最寄りの商業地で店舗併用住宅素地としての土地需要や収益物件への投資が集中し、土地価格は、上昇している。 (2)最寄駅徒歩圏に位置する商業地域。地域要因に特段の変化はない。投資需要は堅調で地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響する個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,094 円／平米 164万3,393 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,748 円／平米 190万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	85万9,325 円／平米 284万928 円／坪
査定価格 平米 坪	85万9,000 円／平米 283万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035825 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,551 円／平米 300万364 円／坪
推定価格 平米 坪	96万1,097 円／平米 317万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	86万1,970 円／平米 284万9,673 円／坪
査定価格 平米 坪	86万2,000 円／平米 284万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231034226 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万8,358 円／平米 177万9,812 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,592 円／平米 261万391 円／坪
標準価格 平米 坪	84万8,112 円／平米 280万3,858 円／坪
査定価格 平米 坪	84万8,000 円／平米 280万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231034226 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万6,364 円／平米 375万6,819 円／坪
推定価格 平米 坪	116万7,046 円／平米 385万8,254 円／坪
標準価格 平米 坪	86万8,338 円／平米 287万725 円／坪
査定価格 平米 坪	86万8,000 円／平米 286万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035825 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,350 円／平米 299万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	92万8,219 円／平米 306万8,692 円／坪
標準価格 平米 坪	87万7,334 円／平米 290万466 円／坪
査定価格 平米 坪	87万7,000 円／平米 289万9,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情