路線価 (2023) 千葉県市川市新田4-1237-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市新田４丁目１２３７番２外
価格時点	2023 年
駅名	市川駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 245万9,664 円／坪 1平米 74万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市及び船橋市内にあって、中高層の店舗併用住宅が多い商業地域である。需要者の中心は地元企業、投資家、投資法人、デベロッパー等である。超低金利下にあって、特に収益用不動産については比較的堅調な賃貸市場を背景に資金が流入し易くなっている。圏内においては取引事例が市場に出難く、出ても画地規模、立地条件等により価格水準の幅が大きいため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市川市及び隣接市の駅から徒歩圏の商業地域で、需要者は法人や投資家層である。近隣地域は駅裏であるため、繁華性はやや劣るが、収益物件に対する需要は根強い地域であり、マンション用地としての需要も見込まれる地域である。商業地の価格はその個別性ゆえに中心価格帯の把握は困難であるが、既存建物付で２～３億円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者には収益性を重視して意思決定する投資家等も考えられ、土地の収益性に着目した収益価格は重視されるべきであるが、試算過程において想定条件を多く含むという難点がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等における実際の取引事例に基づいて試算されており実証的で説得力を有する。従って、本鑑定評価においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格はＪＲ総武線沿線の商業地の取引事例を採用した。商業地の事例は個別性が強いものの、適切な補修正を施し、説得力は高い。収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定したが、市場参加者は市場動向を重視して意思決定をすると考えられる。よって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	市川駅南東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	診療所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗併用住宅が多い駅裏の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市新田４丁目１２３７番２外
標準地の範囲
東	45 m
西	0 m
南	25 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	11.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗併用住宅が多い駅裏の商業地域であり、当面は現在の利用状況を維持すると予測する。新型コロナ流行による行動制限が緩和され、今後の地価は暫くは上昇傾向で推移すると予測する。 (2)市川駅徒歩圏の商業地域で、特段の地域要因の変動はなく、現状の利用状況のまま推移すると予測される。コロナ禍により商業地の不動産市場は先行きが不透明な状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 259万1,904 円 1平米 78万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 258万8,598 円 1平米 78万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 259万1,904円 1平米 78万4,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2022年	1坪 223万8,162円 1平米 67万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 258万8,598円 1平米 78万3,000円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2019年	1坪 223万8,162円 1平米 67万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利下、新型コロナ流行による行動制限が緩和され、投資家、投資法人等の収益不動産に対する強い需要から、商業地の地価は大幅上昇となった。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引締めやウクライナ情勢等からの円安や物価上昇が我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)中高層の店舗併用住宅が多い駅裏の商業地域であり、一般的要因の下、投資家、投資法人等の強い需要を反映して、地価は大幅上昇を示した。 (2)市川駅裏の商業地域であり、地域要因に変動は見られない。需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市新田４丁目１２３７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,657 円／平米 190万3,122 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,223 円／平米 159万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	74万6,475 円／平米 246万7,846 円／坪
査定価格 平米 坪	74万6,000 円／平米 246万6,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035825 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市新田４丁目１２３７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,551 円／平米 300万364 円／坪
推定価格 平米 坪	96万1,097 円／平米 317万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	86万9,771 円／平米 287万5,463 円／坪
査定価格 平米 坪	87万 円／平米 287万6,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035825 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市新田４丁目１２３７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,094 円／平米 164万3,393 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,748 円／平米 190万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	73万3,437 円／平米 242万4,743 円／坪
査定価格 平米 坪	73万3,000 円／平米 242万3,298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231038421 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市新田４丁目１２３７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万6,994 円／平米 332万9,122 円／坪
推定価格 平米 坪	110万6,686 円／平米 365万8,704 円／坪
標準価格 平米 坪	78万7,117 円／平米 260万2,209 円／坪
査定価格 平米 坪	78万7,000 円／平米 260万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	89 ％
基準容積率	391 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情