路線価 (2023) 千葉県船橋市三山4-338-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市三山４丁目３３８番７
価格時点	2023 年
駅名	薬園台駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万8,450 円／坪 1平米 9万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新京成線及び京成本線沿線のバス便に依存する住宅地域。主な需要者は船橋市内に居住する一次取得者層であるが、一部周辺市域からの転入も見られる。既に一般住宅が建ち並ぶため大規模の宅地供給余地はなく、熟成した住宅地域が形成されている。一方で最寄り駅徒歩圏外となるため地価の動きは駅徒歩圏内地域と比べると低位に留まる。土地価格は標準的な規模の画地で概ね１，７００万円、新築戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は船橋市及び周辺市の住宅地域であり、新京成線及び東葉高速鉄道の各駅を最寄駅とする住宅地と代替性が高い。典型的な需要者は船橋市等に在住する一次取得者である。最寄駅への接近性がやや劣るが、住環境は良好で需要は安定している。取引の中心価格帯としては、土地は標準地規模で１，５００～１，８００万円程度、新築戸建住宅で３，０００～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　最寄り駅から遠くバス便に依存する戸建住宅を中心とした地域であり、アパート等の収益物件は極めて少ない。取引は自己使用目的によるものが大部分を占めており、賃貸市場は十分に形成されていない。そのため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、需要者は市場性を重視する。なお、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から収益物件の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	薬園台駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市三山４丁目３３８番７
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.7 m
奥行き	14.2 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な住宅地域を形成しており、地域内では格段の変動要因はみられないため当面は現状を維持していくものと予測する。 (2)近隣地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万8,450 円 1平米 9万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万8,450円 1平米 9万3,300円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に到達した後、令和４年に入っても、人口・世帯数ともにさらに漸増傾向で推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直し、今後はウィズコロナの中で、景気が持ち直すことが期待される。なお、物価上昇や世界的な金融引締めに注視すべきである。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏外にあるが熟成した閑静な住宅地域である。特段の利便性の向上や、居住環境の変化等の価格変動要因はみられない。 (2)地域要因の変動は認められない。交通利便性がやや劣るが、住環境に優れ、需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231037022 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山４丁目３３８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,256 円／平米 38万4,342 円／坪
推定価格 平米 坪	9万783 円／平米 30万129 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,636 円／平米 30万6,255 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036993 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山４丁目３３８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,698 円／平米 30万9,766 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,504 円／平米 30万5,818 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,890 円／平米 28万3,952 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,500 円／平米 29万2,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036993 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山４丁目３３８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,721 円／平米 30万3,230 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,449 円／平米 30万2,330 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,747 円／平米 30万6,622 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,500 円／平米 31万5,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310310266 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山４丁目３３８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,973 円／平米 25万7,779 円／坪
推定価格 平米 坪	9万753 円／平米 30万29 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,416 円／平米 30万5,527 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,200 円／平米 31万4,731 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035537 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山４丁目３３８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,673 円／平米 27万3,317 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,204 円／平米 28万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,519 円／平米 30万2,562 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情