路線価 (2023) 千葉県船橋市丸山3-183-98 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市丸山３丁目１８３番９８
価格時点	2023 年
駅名	馬込沢駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円／坪 1平米 8万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武野田線馬込沢駅および鎌ケ谷駅徒歩利用圏の古くからの小規模住宅地である。船橋駅経由で都心へ通勤し、都心との接近性は劣る。宅地開発から４０年以上経過し地域住民の高齢化が進んでいる。需要者は市船橋市を中心に隣接市及び東京都内に居住する一次取得者層が中心である。１００㎡前後の小規模宅地が多く需要は停滞傾向を見せており、土地価格は㎡当たり９０，０００円前後、新築建売住宅で３０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は船橋市、鎌ヶ谷市南部の戸建住宅を中心とした住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内に居住、もしくは地縁を有する一次取得者である。最寄駅から徒歩圏外の利便性に劣る地域であるが、一定の需要はある。需給の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で１，３００～１，５００万円前後、周辺の新築戸建住宅は２，５００～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、都心部への接近性も劣り、第１種低層住居専用地域という公法規制から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断され、収益還元法は適用しなかった。従って快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。評価にあたっては取引事例比較法を適用して、実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の戸建住宅が主で、賃貸不動産の建設は経済合理性に合わず、収益価格は求められなかった。取引は自用目的が中心であり、地域周辺に件数も多く規範性を有する事例が多い。収益性より住居としての快適性が重視される住宅地域であるため、住宅地として均質な規範性が高く、市場性を直に反映した事例からの比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	馬込沢駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市丸山３丁目１８３番９８
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	110 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	15 m
面積	157 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和５０年代に開発され小規模住宅が連続する住宅地で、当分の間、現状のまま推移するものと予測される。 (2)一般住宅が中心の区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症対策の規制緩和により国内経済は回復傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇している。 (2)新型コロナ、低金利の影響により不動産需要は高い。先行きについては、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に注意を要する。
地域要因
(1)都心との交通アクセスが比較的悪い住宅地で住民の高齢化は進んでおり、売り圧力は強い。ただし建売住宅について一定程度の需要は認められる。 (2)最寄駅からやや距離がある戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因の特別な変動はない。利便性が劣り、地価も横這い傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動させる市場性の変化もない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035537 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山３丁目１８３番９８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,761 円／平米 35万9,564 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,330 円／平米 35万8,139 円／坪
標準価格 平米 坪	9万426 円／平米 29万8,948 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036815 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山３丁目１８３番９８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,566 円／平米 41万1,815 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,465 円／平米 39万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	9万986 円／平米 30万800 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036815 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山３丁目１８３番９８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,916 円／平米 26万896 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,184 円／平米 25万1,864 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,187 円／平米 25万5,180 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310310266 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山３丁目１８３番９８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,254 円／平米 28万8,462 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,318 円／平米 27万8,755 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,429 円／平米 28万2,428 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039039 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山３丁目１８３番９８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,444 円／平米 29万5,702 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,891 円／平米 33万240 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,295 円／平米 32万8,269 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情