路線価 (2023) 千葉県船橋市西船2-731-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市西船２丁目７３１番７
価格時点	2023 年
駅名	京成西船駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円／坪 1平米 20万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主としてＪＲ総武線、京成本線沿線の船橋市西部の住宅地域。需要者は地元居住者、市内在住の一次取得者層を中心とするが、外部からの転入者も見られる。ＪＲ西船橋駅の利用圏内にあり、通勤の利便性が概ね良好であるほか、住環境も概ね良好であるため、需要は底堅く推移している。土地は標準的規模で３，０００～３，５００万円前後、新築建売住宅は総額４，５００～５，０００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、船橋市西部及び市川市東部で、西船橋駅を中心にＪＲ各線各駅並びに私鉄各駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は、船橋市在住の３０～４０歳代の一次取得者層であるが、市外からも需要がある。概ね徒歩圏である西船橋駅は複路線が乗り入れており、都心へのアクセスが良好なこと等から需要は高く、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で３千万円台前半、新築戸建住宅は４千万円台後半～５千万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は主として戸建住宅の敷地として利用されている低層住宅地域である。当該地域は自己使用に基づく住環境・利便性等が重視されて土地取引がなされている地域であり、画地規模・容積率等から投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比し低位に求められた。よって、類似不動産の取引事例より試算し、市場の実態を表し、実証的であり説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。比準価格は不動産の市場性に着目した価格であるが、多数の取引事例から求められた比準価格は典型的な需要者の価値基準や行動原理を十分反映しており説得力は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京成西船駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模造成の行なわれた区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市西船２丁目７３１番７
標準地の範囲
東	50 m
西	35 m
南	35 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.3 m
奥行き	13.4 m
面積	165 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は熟成度の高い低層住宅地域であり、周辺には空地等の開発余地も乏しいところから、当面は現在の住環境を維持しつつ推移していくものと予測される。 (2)最寄駅から概ね徒歩圏の比較的閑静な住宅地域である。地域の特性に変化を与える要因は特段無く、当面現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる影響が薄れる中、低金利と都心部通勤圏にある都市部の底堅い住宅需要を背景に、地価は上昇傾向を強めている。 (2)ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、低金利等を背景に住宅需要は旺盛であるが、円安による物価上昇等により景気の先行きには不透明感がある。
地域要因
(1)ＪＲ総武線も利用可能な住宅地域であり、通勤の利便性を背景に需要は高い。駅周辺地域から地価上昇の傾向は強く、当該地域の地価も上昇している。 (2)最寄駅から概ね徒歩圏の比較的閑静な住宅地域。地域要因に特段の変動はないが、旺盛な住宅需要を背景に地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035331 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市西船２丁目７３１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,251 円／平米 74万1,374 円／坪
推定価格 平米 坪	20万728 円／平米 66万3,607 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,882 円／平米 64万4,280 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231037022 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市西船２丁目７３１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,282 円／平米 72万4,946 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,516 円／平米 74万5,556 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,305 円／平米 61万2,618 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039039 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市西船２丁目７３１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,066 円／平米 72万926 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,548 円／平米 72万5,826 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,532 円／平米 61万6,675 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231037632 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市西船２丁目７３１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,338 円／平米 63万9,175 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,873 円／平米 71万3,676 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,299 円／平米 61万2,598 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情