路線価 (2023) 千葉県船橋市上山町3-531-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０
価格時点	2023 年
駅名	馬込沢駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市内、東武野田線、ＪＲ武蔵野線駅勢圏の住宅地域。需要者は都内に通勤する３０歳代～４０歳代のサラリーマン層が中心である。総額を抑えたパワービルダーによる分譲住宅の供給も多い。戸建住宅の需要は比較的安定している。戸建住宅の中心的価格帯は、土地のみで１，０００万円台～２，０００万円台程度、新築戸建住宅は３，０００万円台～４０００万円台程度である。近年は、地価は安定的に推移している。 (2) 同一需給圏は船橋市内、東武野田線、ＪＲ武蔵野線駅勢圏の住宅地域。需要者の中心は都内、船橋市及び隣接市に通勤する３０～４０代の一次取得者である。周辺では総額の割安感による需要が認められ建売分譲開発は盛んに行われていたが最寄駅からはやや遠いため地価は緩やかな上昇となっている。市場で中心となる価格帯は標準地規模程度で土地は２０百万円程度、新築戸建住宅は画地細分化により総額２５百万～３５百万円が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、対象標準地も戸建住宅敷地に適した規模、形状であること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の建設は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 居住の快適性を重視する自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、対象標準地も戸建住宅敷地に適した規模、形状であること経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断され、収益還元法は適用しなかった。従って、近隣地域は快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	馬込沢駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.4 m
奥行き	13.9 m
面積	186 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。当分の間、土地利用状態の特性に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。 (2)最寄駅からやや離れた郊外の一般住宅を中心とする住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会全般的な景気動向により環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著になっている。 (2)今後の動向はやや不透明であるが新型コロナ感染症の影響が続く中、市内の人口は増加し特に都心への接近性の良好な住宅需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)東武野田線沿線では一定の戸建住宅の需要が認められる。近隣地域周辺では地価は概ね安定的に推移している。 (2)郊外の中規模一般住宅の建ち並ぶ地域であり市場での地価は緩やかな上昇傾向で推移している。特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036993 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,838 円／平米 35万9,818 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,429 円／平米 35万1,854 円／坪
標準価格 平米 坪	11万518 円／平米 36万5,373 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231038633 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,506 円／平米 35万5,415 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,832 円／平米 33万6,657 円／坪
標準価格 平米 坪	10万625 円／平米 33万2,666 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035331 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,608 円／平米 42万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,736 円／平米 35万2,869 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,681 円／平米 31万9,627 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035331 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,571 円／平米 30万2,734 円／坪
推定価格 平米 坪	9万404 円／平米 29万8,876 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,127 円／平米 32万7,714 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035537 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,425 円／平米 30万8,863 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,875 円／平米 30万7,045 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,392 円／平米 33万5,202 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情