路線価 (2023) 千葉県船橋市本町6-1329-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２
価格時点	2023 年
駅名	船橋駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億4,300万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万3,190 円／坪 1平米 61万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央総武線、東京メトロ東西線沿線のうち船橋市、市川市、浦安市の商業地域。主な市場参加者は大手や地元の法人企業、投資会社のほか立地に着目したマンション建設会社等が想定される。交通利便性が良好であり、商住系のビルが連たんし繁華性にも優れる。人口増加が顕著に見られる県内西部地域にあって需要は底堅いが、当該地域及その周辺では土地の規模、価格帯は土地ごとにそれぞれ異なるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は船橋市及び隣接市内のＪＲ中央・総武線沿線の商業地である。需要者は県内の法人等で、特に大規模画地はマンションディベロッパーも見込まれる。今後の状況はやや不透明であるが、経済活動正常化への期待感や続いてきた低金利等の影響もあり、ＪＲ中央・総武線駅周辺の商業地は稀少性の観点から潜在的需要は高く地価は上昇した。市場で中心となる価格帯は、取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主な需要者は収益性から意思決定を行う投資家等であり、本来収益価格が重視されるべきである。しかし本件では賃料や還元利回り等について想定要素が多く、かつ長期的な視点から保守的となったため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例から求められ、市場性を反映したものとなった。そこで比準価格を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広域的な同一需給圏内の類似地域等の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、商業地域における収益目的の不動産の価格決定では重視されるべき価格であるが、本件では土地価格に見合った純収益を期待することができないため低めに求められた。したがって比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船橋
距離	350 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２
標準地の範囲
東	70 m
西	110 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗、ビルが建ち並ぶ船橋駅北口の商業地域で、地域要因に特段の変動はなく今後とも従前と同様の商業環境を維持していくものと予測する。需要に対して供給は限られ、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ船橋駅に至近の県道沿いの中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域で地域要因に特段の変更はない。当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 213万2,370 円 1平米 64万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 213万5,676 円 1平米 64万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 193万704円 1平米 58万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 213万5,676円 1平米 64万6,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 193万704円 1平米 58万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に到達した後、令和４年に入っても、人口・世帯数ともにさらに漸増傾向で推移している。 (2)今後の動向は不透明だが、経済活動正常化への期待感や長期間続いた低金利による好調な投資需要等から不動産需要は好調に推移してきた。
地域要因
(1)船橋駅北側に位置し、主に高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、人及び車両の通行量は比較的多く、繁華性も優る。 (2)最寄駅から近い利便性の高い商業地域であり、地価は一般的要因の影響から上昇した。特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035331 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万1,157 円／平米 218万5,785 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,650 円／平米 143万6,953 円／坪
標準価格 平米 坪	63万3,601 円／平米 209万4,685 円／坪
査定価格 平米 坪	63万4,000 円／平米 209万6,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035825 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,657 円／平米 190万3,122 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,223 円／平米 159万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	63万8,706 円／平米 211万1,562 円／坪
査定価格 平米 坪	63万9,000 円／平米 211万2,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039015 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,748 円／平米 137万1,157 円／坪
推定価格 平米 坪	47万5,578 円／平米 157万2,261 円／坪
標準価格 平米 坪	64万7,926 円／平米 214万2,043 円／坪
査定価格 平米 坪	64万8,000 円／平米 214万2,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036993 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万4,673 円／平米 209万8,229 円／坪
推定価格 平米 坪	62万771 円／平米 205万2,269 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,636 円／平米 213万7,779 円／坪
査定価格 平米 坪	64万7,000 円／平米 213万8,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情