路線価 (2023) 千葉県船橋市藤原3-287-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市藤原３丁目２８７番１
価格時点	2023 年
駅名	船橋法典駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (2009 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (2009 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,379 円／坪 1平米 7万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は船橋市及び周辺市の工業系の地域で、需要者は主に工場及び作業場又は流通業務を業とする法人等である。地域は県道５９号以北に位置し、湾岸部の工業地に比べると工場の集積の程度や交通利便性等が劣るため需要は弱かったが、昨今は宅配需要の伸長等から物流施設用地としての需要が高まりつつある。土地価格は、画地規模や形状等の個別性及び取引当事者の属性等によりバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は把握しにくい。 (2) 同一需給圏は船橋市及び周辺市の工業地域である。主たる需要者は工場又は作業場を必要とする工業系の事業者や物流施設を必要とする流通系の事業者が想定される。内陸の工業地域で、湾岸の工業地域に比べ工場の集積の程度や交通利便性は劣るものの、宅配需要の増加により倉庫等の物流施設用地の需要は高まっている。市場の中心となる価格帯は、規模、用途、市場参加者の属性等が様々で幅広いため、把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い多数の工業系事例から求められた取引市場の実態を反映した価格であり、高い説得力を有する。近隣地域には共同住宅等の収益物件は多くはなく、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益物件を想定することは現実的でないと判断し、収益還元法を非適用とした。したがって、本件では取引市場を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。対象標準地の需要の中心は工場、倉庫等の事業者であり、労働力確保の難易や市場との位置関係等を重視して意思決定を行うと思料され、現実の市場で発生した多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格はこのような市場の特性を十分反映しており、高い妥当性を有していると判断される。よって、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船橋法典駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	607.7 坪 (2009 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫のほか店舗、住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市藤原３丁目２８７番１
標準地の範囲
東	20 m
西	120 m
南	70 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	72.3 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場倉庫、店舗等が混在する地域。地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は認められず、当分の間は現状の利用状態が続くものと思料される。 (2)工場、倉庫のほか、店舗、共同住宅も見られる工業地域。地域の特性に変化を与える要因は特段認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内企業物価は上昇。大企業製造業ＤＩはやや悪化。大企業非製造業ＤＩは改善。鉱工業指数の基調判断は「弱含み」に引き下げ。 (2)ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、物流施設の需要は堅調な状況が継続しているが、原材料費の高騰等により景気の先行きには不透明感がある。
地域要因
(1)工場倉庫の他店舗等も混在して建ち並ぶ地域。地域要因に特段の変動はない。地価は緩やかな上昇基調で推移している。 (2)工場や倉庫の他、店舗、共同住宅等が混在している工業地域。地域要因に特段の変動はなく、地価は僅かに上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039437 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県船橋市藤原３丁目２８７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,829 円／平米 19万4,489 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,594 円／平米 22万160 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,761 円／平米 25万466 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039437 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県船橋市藤原３丁目２８７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,764 円／平米 21万4,110 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,701 円／平米 21万3,902 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,185 円／平米 20万8,890 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039437 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県船橋市藤原３丁目２８７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万29 円／平米 23万1,516 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,384 円／平米 24万9,220 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,117 円／平米 23万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039437 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県船橋市藤原３丁目２８７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万940 円／平米 23万4,528 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,828 円／平米 25万3,993 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,449 円／平米 24万2,822 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,400 円／平米 24万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情