路線価 (2023) 千葉県木更津市貝渕3-1-99 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 木更津市千葉県木更津市貝渕３丁目１番９９
価格時点	2023 年
駅名	木更津駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	832万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	832万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円／坪 1平米 3万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木更津市のＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする普通住宅地域。需給者の中心は木更津市内に居住する第一次取得者が過半を占める。市内の取得者層は、住宅地は新型コロナウイルス感染症の影響は小さく、住宅需要は上昇傾向にある。当該地域は木更津駅勢圏にあり、周辺商業施設等利便性に優れる地域で相対的に競争力は高い。土地は２１０㎡程度で８００万円強、新築の戸建物件は２０００万円台前半が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、木更津市及び隣接市のＪＲ内房線の各駅を最寄駅とする普通住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の個人で、同一需給圏内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心となっている。当該地域は市街地中心部へ交通アクセスが比較的良好であることなどから安定した需要が見込まれると思料する。需要の中心となる価格帯は、取引規模は約２１０㎡程度で、総額は８４０万円前後、新築戸建は２，０００万～２，８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないため収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	木更津駅南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木更津市千葉県木更津市貝渕３丁目１番９９
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域で特段の地域要因の変動は見られないため今後も現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。住宅地については新型コロナウイルス感染症の影響は小さいものと判断する。 (2)近隣地域は、閑静な戸建住宅地域として成熟しており、地域要因の特段の変動は予想されず、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)木更津市の住宅地は、新型コロナウイルス感染症の影響は小さく、地価も住環境の良好な地域から上昇傾向がみられる。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。木更津市の人口は前年比では微増傾向であり、住宅地価上昇を受け取引は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)駅に近い区画整然とした住宅地であり、競争力は優る。地価は上昇傾向がみられ、比較的堅調な需要が認められる地域である。 (2)地域要因の特段の変動はなく、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市貝渕３丁目１番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,923 円／平米 12万5,373 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,720 円／平米 12万1,396 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,569 円／平米 13万815 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市貝渕３丁目１番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,929 円／平米 14万1,923 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,970 円／平米 13万8,753 円／坪
標準価格 平米 坪	4万86 円／平米 13万2,524 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市貝渕３丁目１番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,213 円／平米 9万6,578 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,387 円／平米 12万3,601 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,858 円／平米 13万1,771 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310906898 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市貝渕３丁目１番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,926 円／平米 11万8,771 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,750 円／平米 11万8,190 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,243 円／平米 12万9,737 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2270909542 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市貝渕３丁目１番９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万482 円／平米 6万7,713 円／坪
推定価格 平米 坪	4万686 円／平米 13万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	4万403 円／平米 13万3,572 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情