路線価 (2023) 千葉県木更津市東中央3-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 木更津市千葉県木更津市東中央３丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	木更津駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,980万 円 (457 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,980万 円 (457 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円／坪 1平米 6万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木更津市及び周辺市町村の普通商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は近隣住民向けを主とする物販・飲食店舗等が中心であり、郊外型大型商業施設との競合を避けるため比較的中小規模なものとなっている。従来からの個人商店は大型商業施設に押され衰退傾向にあるものの、商業地の需要は上昇傾向となっている。規模等の個別性が大きく総額取引の中心帯は見出し難いが、単価としては概ね６～７万円／㎡が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は木更津市及び隣接する市域のうちＪＲ内房線の駅徒歩圏の商業地域である。幹線道路沿いであるため、概ね繁華性、商業集積度は高い。当地域は宅地供給が少なく潜在的な需要は旺盛である。需要者の中心は、対象標準地の規模の場合、不動産業者、中小法人又は個人事業者で、自己使用目的や投資目的の需要がある。また取引される規模がまちまちであることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自己利用目的の飲食店や近隣住民向けの日用品の販売及び事務所使用の需要者が中心である。従って、投資採算性の価格に及ぼす影響は比較的低いものと判断される。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺の地価動向の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は要因比較が可能な取引事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格と言える。市場参加者の観点から収益価格は規範性が劣り、一方比準価格は売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。本件では比準価格を重視し、収益価格と比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	木更津駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	138.2 坪 (457 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木更津市千葉県木更津市東中央３丁目３番２
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	90 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	32 m
面積	457 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの低層店舗、事務所ビル等が存する商業地域であるが、地域内に特段の変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いに低層店舗、事務所が建ち並ぶ既存の商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状維持と予測する。木更津駅に比較的近く、また需給が逼迫しているため地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万6,461 円 1平米 6万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 20万9,270円 1平米 6万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 20万9,270円 1平米 6万3,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)木更津市の商業地は、地価も繁華性の良好な地域から上昇傾向で推移している。 (2)大型商業施設の進出、県内外からの人口流入を背景に商業地需要は堅調である。新型コロナウイルス感染症の影響は少ない。
地域要因
(1)駅に近い県道沿いの区画整理済の路線商業地域であるため、地価は上昇傾向で推移している。 (2)幹線道路沿いの商業地域で、格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310906898 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市東中央３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,125 円／平米 19万2,161 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,532 円／平米 19万3,507 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,514 円／平米 21万9,895 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310907725 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市東中央３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,192 円／平米 27万5,033 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,273 円／平米 27万8,607 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,418 円／平米 22万2,884 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市東中央３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,932 円／平米 20万4,747 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,675 円／平米 20万7,204 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,974 円／平米 21万8,110 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市東中央３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万71 円／平米 19万8,595 円／坪
推定価格 平米 坪	6万852 円／平米 20万1,177 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,613 円／平米 22万3,529 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市東中央３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,260 円／平米 19万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,843 円／平米 19万4,535 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,381 円／平米 21万6,150 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情