路線価 (2023) 千葉県松戸市横須賀1-21-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外
価格時点	2023 年
駅名	小金城趾駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,190万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,190万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主に松戸市北部地域及び流山市南西部地域の戸建・低層住宅を主とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は松戸市内外居住の一次取得層である。周辺は最寄駅となる流鉄流山線が都心へのアクセス面で劣り，やや離隔したＴＸ線やＪＲ武蔵野線も利用可能ではあるが，生活利便性から選好性はやや弱い地域である。市場の中心価格帯は土地１３０㎡で２０００万円～２５００万円程度，新築分譲住宅は総額３５００万円～４５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、松戸市北部から流山市南部に跨がる戸建住宅が多くみられる住宅地域で、主な需要者は松戸市内及び隣接市の一次取得者である。最寄駅は流鉄流山線小金城趾駅であるが、やや距離があるものの南流山駅または新松戸駅まで平坦で移動できることから、安定した需要がある。市場での中心となる価格帯は、標準画地で２０００万円～２５００万円、新築戸建は３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，周辺の類似地域において多数の信頼性を有する取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比準価格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第１種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場性を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小金城趾駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	39.6 坪 (131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の多い区画整理済みの住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外
標準地の範囲
東	75 m
西	60 m
南	85 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	やや距離はあるが南流山駅の利用も可能である。
街路	基準方位　北　　７ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に残る空地等は今後徐々に宅地開発が進むものと予測する。地価は横ばいから上昇に転じ，この傾向はしばらく続くものと予測する。 (2)地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が住宅地価に及ぼす悪影響は鈍化し，不動産市況は上昇傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。流鉄流山線利用者は少ないが，小金城趾駅に近くかつ南流山駅も利用可能なので地価は上昇傾向で推移した。 (2)近隣地域の居住環境、利便性等の要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231044854 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,531 円／平米 45万4,677 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,828 円／平米 44万2,435 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,002 円／平米 40万33 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231044854 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,641 円／平米 54万997 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,716 円／平米 53万4,633 円／坪
標準価格 平米 坪	16万115 円／平米 52万9,340 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231044854 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,397 円／平米 53万3,578 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,019 円／平米 57万8,613 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,773 円／平米 57万1,188 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231048766 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,773 円／平米 63万7,308 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,261 円／平米 63万2,309 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,650 円／平米 52万7,803 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情