路線価 (2023) 千葉県松戸市八ケ崎2-1-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７
価格時点	2023 年
駅名	新松戸駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線北小金駅～馬橋駅勢圏に存する住宅地域。需要者は都心に通勤する松戸市又は隣接・近接市に居住する３０代～４０代前半の一次取得者層が中心。当エリアは、鉄道駅からやや遠く、交通・接近条件がやや劣るが、利便性は概ね良好であるため、住宅地としての需要は比較的安定している。土地は１，０００万円～２，０００万円位まで、新築戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円位までの物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は都心への通勤が可能な松戸市や隣接市の住宅地域であり、需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者である。最寄り駅からの接近性はやや劣るものの、近隣における大規模商業施設の開業以降、生活利便性の向上により需要は堅調である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地が１，５００万円程度、新築戸建物件が３，０００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、一般住宅を中心に営業所等が混在する住宅地域に存し、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅の中に事業所等も混在するが、自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域である。また、規模等の画地条件や賃貸住宅等の建設状況等を勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいと考えられる。よって、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新松戸駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に営業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.1 m
奥行き	14.6 m
面積	132 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	松戸北部市場跡地に大型商業施設テラスモール松戸が令和１年１０月開業した。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の南東に位置する松戸北部市場跡地に大型商業施設テラスモール松戸が令和元年１０月オープンし、当該エリアの住環境、利便性が飛躍的に向上したため、地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄り駅からの接近性はやや劣るものの、近隣における大規模商業施設の開業以降、生活利便性の向上により需要が旺盛となっており、地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナ下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。ただし海外景気の下振れリスク、物価上昇に注意する必要がある。 (2)世界的な金融引締め等を背景とし海外景気は下振れが顕著であるが、国内景気は持ち直しつつある。松戸市の地価は概ね上昇傾向である。
地域要因
(1)大型商業施設テラスモール松戸がオープンし、地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄り駅への接近性は劣るものの、大規模商業施設の開業に伴う生活利便性の向上の影響で、住宅地としての熟成度を高めている。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231048057 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,081 円／平米 35万7,316 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,982 円／平米 35万376 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,795 円／平米 32万9,922 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231048766 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,676 円／平米 34万6,059 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,239 円／平米 34万1,308 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,212 円／平米 32万1,383 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231048057 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,730 円／平米 34万9,543 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,470 円／平米 35万1,990 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,375 円／平米 33万8,452 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	66 ％
基準容積率	157 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231048057 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,277 円／平米 35万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,751 円／平米 34万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,471 円／平米 35万5,299 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231046123 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万146 円／平米 33万1,083 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,797 円／平米 34万6,459 円／坪
標準価格 平米 坪	10万284 円／平米 33万1,539 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情