路線価 (2023) 千葉県松戸市下矢切字栄町69-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市下矢切字栄町６９番４
価格時点	2023 年
駅名	矢切駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,170万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松戸市又は隣接・近接市内の駅徒歩圏の商業地域・住商混在地域又は幹線道路沿いの商業地域・住商混在地域。需要者は投資家又は、全国、県内外で事業を展開する飲食小売の事業者等。駅前商業施設については、需給は安定している。一方、駅距離があり敷地内又は近隣に駐車施設のない店舗物件は需要が低迷している。需給の中心となる価格帯は概ね１５万円／㎡～２５万円／㎡程度。 (2) 同一需給圏は松戸市及び周辺市における路線商業地域又は商住混在地域。需要者は自ら事業を行う地元中小資本が典型的であるが、土地がまとまった場合には有名小売り又は飲食チェーン店舗、マンション分譲業者も想定される。矢切駅近くの県道沿いに位置する商圏の狭い近隣型商業地で土地利用や商業繁華性等に特段の変化はないが、経済的要因等から地価は上昇傾向。商業利用目的での取引事例は相対的に少なく、取引価格帯は㎡当たり１７万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域に存しており、自用目的のほか、収益目的の取引も多い。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格、収益性を反映した価格である収益還元法による収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中小規模店舗が多く見られる県道沿いの路線商業地域であり、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求められた比準価格は充分な説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の総和を求めたもので不動産の経済価値の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢切駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	92 坪 (304 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市下矢切字栄町６９番４
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	20 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	21.8 m
面積	304 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (2)特筆すべき変動要因は見当たらない。県道沿いに金融機関、日用品・飲食店舗等が見られる駅近の路線商業地域で、今後とも現利用状況を維持すると予測。土地利用は安定的で今後の地価は上昇基調にて推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナ下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。ただし海外景気の下振れリスク、物価上昇に注意する必要がある。 (2)松戸市内の商業地について地価形成の諸要因に特段の変動は見られない。一般的要因を主に、コロナ禍以前に回復しており、全般的に上昇基調にある。
地域要因
(1)地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。 (2)特筆すべき変動要因は見当たらない。県道沿い市境近くの路線商業地域に位置し、店舗種別等に特段の変化はなく、地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。 (2)特筆すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231044854 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市下矢切字栄町６９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,667 円／平米 46万8,351 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,541 円／平米 45万4,711 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,993 円／平米 50万5,795 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231047829 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市下矢切字栄町６９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,656 円／平米 79万2,303 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,106 円／平米 86万9,828 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,617 円／平米 80万5,398 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231045492 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市下矢切字栄町６９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,856 円／平米 44万5,834 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,654 円／平米 52万4,510 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,087 円／平米 58万2,144 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231047150 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市下矢切字栄町６９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,783 円／平米 30万6,741 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,762 円／平米 32万3,201 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,424 円／平米 51万3,832 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	56 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231045492 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市下矢切字栄町６９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,029 円／平米 62万4,930 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,110 円／平米 57万8,914 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,637 円／平米 58万656 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情