路線価 (2023) 千葉県成田市宗吾3-567-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市宗吾３丁目５６７番１６
価格時点	2023 年
駅名	宗吾参道駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	909万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	907万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円／坪 1平米 4万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線沿線で、成田市、富里市及び酒々井町の戸建住宅主体の住宅地域。需要者は圏内に居住する一次取得者及び買換え購入者が中心である。当近隣地域は宗吾霊堂に近接する店舗も見られる県道沿いの旧来からの住宅地域で、土地の需要・供給ともに少ない地域である。取引は中古物件が中心となるため建物の築年数により総額の幅が大きいが、更地としての取引価格帯は標準的な画地規模で８００万～１，０００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線沿線の成田市・酒々井町のほか周辺市町に及ぶ住宅地域である。需要者は、地元居住者等が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。成田地区の中心市街地からはやや離れているが、宗吾参道駅からは徒歩圏内の県道沿いの混在住宅地域であり、安定した一定の需要が認められる。土地は約２００㎡程度で８００万～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台後半程度が取引の中心価格帯といえる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営が多いこと、また供給過剰であること等により土地価格に見合う賃料が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、規範性は極めて高いと判断する。そこで本件では、比準価格を採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることができた。一方、周辺には賃貸住宅も散在するが土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。基本的には自用の住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宗吾参道駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅のほか店舗等も見られる混在住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市宗吾３丁目５６７番１６
標準地の範囲
東	45 m
西	75 m
南	90 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.8 m
奥行き	14.3 m
面積	195 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　７．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗も見られる県道沿いの既成住宅地域で、特に地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)県道沿いの混在住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直し市内中心部の不動産市況も回復しつつあるが、堅調な需要に対し供給が少ないことが地価の上昇に更に影響を及ぼしている。
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏内の店舗も見られる既成住宅地域。価格水準が低いため一定の需要があり、市内他地域の地価上昇の影響もあって地価は上昇傾向にある。 (2)県道沿いの混在住宅地としての地域要因には変動は見られないが、中心市街地の上昇傾向の影響を受け地価もやや上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231078122 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市宗吾３丁目５６７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,236 円／平米 14万9,550 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,728 円／平米 14万4,565 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,127 円／平米 14万9,190 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231078122 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市宗吾３丁目５６７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,213 円／平米 14万9,474 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,648 円／平米 14万7,606 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,264 円／平米 14万3,031 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231078122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市宗吾３丁目５６７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,421 円／平米 14万3,550 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,527 円／平米 15万512 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,346 円／平米 14万9,914 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231078122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市宗吾３丁目５６７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,155 円／平米 16万2,506 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,407 円／平米 16万34 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,610 円／平米 14万4,175 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231076060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印旛郡酒々井町
地域	千葉県成田市宗吾３丁目５６７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,066 円／平米 12万2,540 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,339 円／平米 12万137 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,436 円／平米 13万6,987 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情