路線価 (2023) 千葉県成田市玉造7-10-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市玉造７丁目１０番１２
価格時点	2023 年
駅名	成田湯川駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,745 円／坪 1平米 8万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線及び北総線沿線で、成田市及び周辺市町の品等の高い戸建住宅地域。需要者は圏内に居住する一次取得者及び成田ニュータウンに地縁性を有する個人が中心である。当近隣地域は築後４０年前後の戸建住宅が建ち並ぶ画地規模の比較的大きい住宅地域で、取引の大半が中古住宅付きの土地である。近隣地域周辺では２００㎡程度で土地は１，６００万円前後、中古戸建住宅は築年数にもよるが２，０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む範囲。需要者は成田市居住または勤務の中堅所得層が中心となるが市外からの流入も見られる。対象標準地の存する地域は整備された大規模住宅団地でやや生活利便施設が少ないものの周辺道路は整備され需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は更地で１，５００万円～１，８００万円、新築の土地建物で３，５００万円～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当近隣地域は成熟した戸建住宅地域で、取引の大部分が中古住宅付きの土地である。取引の指標として土地の収益性を重視する傾向は見られず、居住環境・利便性等を重視する自己使用を目的とする取引がほとんどを占める地域である。そこで本件では、同じ成田ニュータウン内の類似地域の取引事例から試算した取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用するのが妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) すべて玉造住宅団地内の取引事例を採用し、類似性の高い取引事例から導き出された比準価格は精度が高く信頼性がある。一方、自用の戸建住宅としての取引が主な地域で、低位に試算された収益価格は土地取引の指標としての規範性は劣る。よって本件においては規範性の劣る収益価格は参考に留め、実証的で規範性を有する比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	成田湯川駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市玉造７丁目１０番１２
標準地の範囲
東	55 m
西	65 m
南	40 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	195 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特に地域要因に変動はなく当分は現状のまま推移するものと予測する。 (2)北千葉道路及びこれに連絡する幹線市道の整備で交通利便性は増しており、北千葉道路の成田国際空港への延伸でさらに需要は高まっていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)入国規制の大幅緩和で空港関連事業に加え観光事業も回復してきている。旧成田市市街地は土地供給不足による需給ギャップが拡大している。
地域要因
(1)区画整然とした戸建住宅地域。最寄駅から遠いものの良好な居住環境を求める需要者も多く、売り物件が少ないことから地価は上昇傾向にある。 (2)北千葉道路、市道ニュータウン中央線の延伸で交通利便性が増しており、市内住宅地の供給不足も相俟って需要が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231078122 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市玉造７丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,360 円／平米 27万5,588 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,969 円／平米 26万1,072 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,969 円／平米 26万1,072 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231078122 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市玉造７丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,836 円／平米 26万3,938 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,672 円／平米 27万8 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,672 円／平米 27万8 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231078122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市玉造７丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,312 円／平米 27万2,123 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,392 円／平米 25万9,164 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,616 円／平米 25万6,598 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231078122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市玉造７丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,859 円／平米 25万7,402 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,861 円／平米 26万714 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,658 円／平米 26万3,349 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231078122 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市玉造７丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,494 円／平米 26万9,419 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,842 円／平米 25万7,346 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,575 円／平米 24万9,851 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情